Los compradores de una propiedad gozan de diversos derechos al poseer un bien en caso de que un tercero llegue a ostentar la propiedad, a ello se le conoce como saneamiento por evicción.
Para ampararse ante cualquier situación de derechos de propiedad es necesario conocer el concepto, sus tipologías y regulación.
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¿Qué es el saneamiento por evicción?
El saneamiento por evicción es aquella obligación que tiene el vendedor de responder frente a su comprador en caso de que tras haberle concedido el bien, exista una privación del mismo.
La evicción por su parte es aquella situación jurídica que priva de forma total o parcial de una cosa a una persona en virtud de una sentencia judicial o administrativa, dictada sobre derechos alegados por terceros.
De acuerdo al Artículo 2119 del Código Civil Federal de México habrá evicción cuando el que adquirió alguna cosa fuere privado del todo o parte de ella por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición.
¿Qué ley sustenta el saneamiento por evicción?
El Código Civil Federal mexicano es quien regula el saneamiento por evicción en el capítulo II “De la Evicción y Saneamiento”.
Sus efectos en el Derecho Civil puedes ser múltiples así como sus estipulaciones las cuales son:
Artículo 2120.- Todo el que enajena está obligado a responder de la evicción, aunque nada se haya expresado en el contrato
Artículo 2121.– Los contratantes pueden aumentar o disminuir convencionalmente los efectos de la evicción, y aun convenir en que esta no se preste en ningún caso.
Artículo 2122.- Es nulo todo pacto que exima al que enajena de responder por la evicción, siempre que hubiere mala fe de parte suya.
Artículo 2123.- Cuando el adquirente ha renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea este, debe el que enajena entregar únicamente el precio de la cosa, conforme a lo dispuesto en los artículos 2126, fracción I y 2127, fracción I; pero aun de esta obligación quedará libre si el que adquirió lo hizo con conocimiento de los riesgos de evicción y sometiéndose a sus consecuencias.
Artículo 2124.- El adquirente, luego que sea emplazado, debe denunciar el pleito de evicción al que le enajenó.
¿Cuándo hay evicción?
De acuerdo al Código Civil Federal hay evicción en las siguientes medidas:
Artículo 2126.- Si el que enajenó hubiera procedido de buena fe, estará obligado a entregar al que sufrió la evicción.
I. El precio íntegro que recibió por la cosa;
II. Los gastos causados en el contrato, si fueren satisfechos por el adquirente;
III. Los causados en el pleito de evicción y en el de saneamiento;
IV. El valor de las mejoras útiles y necesarias, siempre que en la sentencia no se determine que el vencedor satisfaga su importe.
Artículo 2127.- Si el que enajena hubiere procedido de mala fe, tendrá las obligaciones que expresa el artículo anterior, con las agravaciones siguientes:
I. Devolverá, a elección del adquirente, el precio que la cosa tenía al tiempo de la adquisición, o el que tenga al tiempo en que sufra la evicción;
II. Satisfará al adquirente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer que haya hecho en la cosa;
III. Pagará los daños y perjuicios.
¿Qué implica la evicción?
La evicción implica la privación que sufre el adquiriente cuando es desposeído en todo o en parte del derecho que adquirió debido a una sentencia firme. La consecuencia de la misma es la perdida total de un derecho que se había concedido previamente por fallo jurídico.
La privación tiene su sustento en los actos reivindicatorios del derecho de propiedad dicho al tercero a quien realmente pertenecía.
¿Existe evicción en un remate judicial?
No, ya que en las ventas hechas en remate judicial, el vendedor no está obligado por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido la venta.
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¿Qué es evicción en un contrato?
Pérdida que tienes sobre algún bien inmueble o mueble, previo a tu compra, pero por qué alguien más lo haya obtenido mediante dictaminación, es decir, tras un litigio o sentencia de tribunal.
Ejemplo de saneamiento por evicción.
En esta ocasión te mostraremos un caso práctico breve y conciso para que puedas entender mejor el saneamiento por evicción.
Caso práctico de evicción:
Una persona (A) decide comprar una propiedad, sin embargo al cabo de 2 años llega el dueño real (B) a reclamar el bien inmueble alegando que es de su propiedad, los elementos que muestra es una escritura inscrita para acreditar el derecho del bien, por ello es que (A) decide recurrir al vendedor (C) para exigirle cuentas, quien a través de una sentencia del tribunal tiene que resarcir a (A) el daño ocasionado.
(A) mostró un contrato de compra venta para testificar que fue una operación válida, (C) tiene que ofrecer entonces para indemnizar a (A) el precio íntegro que recibió por la cosa, los gastos causados en el contrato, si fueren satisfechos por el adquirente, los causados en el pleito de evicción y en el de saneamiento y por último el valor de las mejoras útiles y necesarias, siempre que en la sentencia no se determine que el vencedor satisfaga su importe.
Efectos de vicios ocultos por evicción
El comprador podrá optar por desistir del contrato, abandonándosele los gastos que pago o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de los peritos
Si el vendedor conocía los vicios y se los comunicó al comprador, podrá este pedir una indemnización por los daños y perjuicios.
Ahora que conoces el concepto podrás saber mejor y verificar que tipo de fraudes inmobiliarios y jurídicos evitar. Verifica siempre que una propiedad sea de quien te vende a través del Registro Público de la Propiedad para atestiguar su confiabilidad.
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