Remates hipotecarios
Más allá de ser un proceso que puede tardar hasta dos años, los remates hipotecarios son oportunidades de inversión que no son para todos, ya que implican una descapitalización importante y un elevado margen de riesgo.
Este esquema surge principalmente de revender la parte que no se pagó del crédito otorgado a aquel que no logró liquidar la deuda, es decir, cuando se despoja al primer acreditado de la propiedad por falta de pago, la institución financiera vende los derechos de una hipoteca a un tercero.
Esto se puede mirar desde la perspectiva de que, si el acreditado ya pagó una parte, lo único que requiere el banco es recuperar el resto de la cantidad otorgada en el crédito. Por ejemplo, si ya se finiquitó el 40% de la hipoteca, el banco vende los derechos por el 60% a un particular o intermediario que posteriormente comercialice el bien tangible.
Aunque una de sus ventajas es que se pueden encontrar 20% a 70% más baratas que el precio original, su talón de Aquiles es el que no admiten pagos bajo la representación del crédito, por ello, se tiene que hacer de contado.
Para establecer el precio, el banco hace un avalúo de esta a fecha que se hizo la apertura del crédito. “Además, esto tiene como fin que la propiedad resulte atractiva tanto para la empresa que terminará el juicio hipotecario como para el futuro inversionista”, señala UpTown, organización especializada en este tipo de transacciones.
Un buen número de este tipo de empresas, generan ganancias a través del precio de cesión. En tanto que la operación funciona inicialmente con la realización de un estudio de viabilidad, para reducir los riesgos de quebranto, y de surgir un inconveniente, el inversionista está protegido por una cláusula de garantía de restitución, que da la certeza al inversor de no poner en riesgo su dinero.
¿Cómo funciona?
Para aclarar a profundidad la pregunta, Uptown indica que “el inversionista recibe de parte del banco la cesión de los derechos de la propiedad ante notario, después todos los trámites se efectúan directamente en un juzgado y el juez legaliza toda la transacción desde el momento de arranque del procedimiento hasta que se toma posesión del bien inmueble, avalado por su notario”.
Otro inconveniente es que el inversionista no puede visitar la propiedad hasta que haya firmado la escritura y el notario le otorgue la posesión material del inmueble; este último tramite puede demorar arriba de nueve meses y es posible que se tenga que notificar al deudor para que desaloje el espacio, si no es que ya lo hizo con anterioridad.
Por su parte, no te espantes si el precio de escrituración es mayor, puesto que se debe de pagar un impuesto por adjudicación que sumado al avalúo actualizado ronda en 11% del costo total. Posterior a la entrega de la escritura, al tratarse de una escritura pública con toda la validez jurídica, el nuevo propietario tiene el pleno derecho de habitarla o si así lo desea, venderla como le convenga.
