Reporte del Mercado Inmobiliario 2020

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INCLUYE EL IMPACTO DEL COVID -19 EN EL COMPORTAMIENTO DE LA DEMANDA.

INTRODUCCIÓN

Lamudi es un portal inmobiliario que se caracteriza por ofrecer opciones de propiedades que permiten mejorar la calidad de vida de las personas mientras desarrolla una amplia oferta de servicios de consultoría en marketing para empresas inmobiliarias y desarrolladoras del mercado de bienes raíces.

El presente reporte tiene como intención ser un referente y una fuente de consulta para quienes quieran conocer más del Mercado Inmobiliario en México; el estudio hace referencia a la oferta de inmuebles que se ha generado a nivel online en sus diferentes segmentos, el comportamiento de sus precios de mercado, así como al comportamiento de la demanda de inmuebles en sus diferentes segmentos.

Además se incluirá cómo la pandemia generada por el COVID-19, ha influido en el sector inmobiliario durante el primer semestre del año.

PANORAMA ECONÓMICO T-MEC

Con la entrada en vigor del TLCAN en 1994, el comercio entre México y sus dos socios comerciales de América del Norte creció de manera considerable. Desde ese año hasta el cierre del 2018, el volumen de comercialización entre México y EUA pasó de 82 mil millones de dólares a 612 mil mdd, un aumento del 651%, mientras que los intercambios entre México y Canadá se incrementaron 808% en el mismo período de tiempo, desde una base mucho más baja (2.7 mmdd). Este acuerdo, que eliminó gradualmente los aranceles sobre la mayoría de productos, trajo consigo diversas oportunidades de inversión, creación de empleos, mayor competitividad, desarrollo de una variedad de sectores de la economía, y principalmente, fomentó mejores prácticas en nuestro país.

El T-MEC es un acuerdo de 34 capítulos (a diferencia de los 22 del TLCAN), 4 anexos y 14 cartas adicionales que comprenden obligaciones relacionadas con muchas otras disciplinas. La Comisión de Comercio Internacional de EUA (USITC, por sus siglas en inglés) estimó que el acuerdo impulsaría el comercio de EUA con México y Canadá en 5%, lo que resultaría en un aumento adicional del PIB de EUA en 0.35% en su sexto año (que es cuando se asume que quedarán completados los ajustes de implementación). Considerando la correlación entre el crecimiento económico entre EUA y México (que es muy alta, aunque disminuyó los últimos años), podríamos decir, muy preliminarmente, que este tratado conllevaría a un incremento adicional del PIB mexicano de 0.2% en el año 2026.

Fuente: Deloitte México.

ECONOMÍA NACIONAL

En el primer trimestre del 2020, el sector público presentó un gasto total por 1.48 billones de pesos. Sin embargo, dicha cantidad es menor a lo que se tenía programado por 1.51 billones de pesos, con lo que se presentó un subejercicio de 30 mil 129.3 millones de pesos, de acuerdo con el informe trimestral de finanzas y deuda pública.

Dentro del gasto programable, donde se refleja el gasto de las diferentes dependencias públicas, ramos autónomos y ramos generales se observó un crecimiento del 7.7%, con un total de 1.07 billones de pesos, según datos de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP).

En los ramos administrativos, se observó un mayor gasto a diferencia de los recortes que reportó en 2019. Para el primer trimestre se ejercieron 26 mil 977 millones de pesos, un aumento del 17%, respecto de los primeros tres meses del 2019. 

Una de las dependencias que registró un mayor gasto fue precisamente la Secretaría de Salud, la cual está atendiendo los casos de la pandemia del coronavirus. En dicho periodo ejerció recursos por 36,977.3 millones de pesos, 17% más que en los primeros tres meses del 2019.

Otra dependencia que aumentó en 85.8% fue la Secretaria de Comunicaciones y Transportes (SCT), donde se espera que se lleven a cabo diversos proyectos de infraestructura para reactivar pronto la economía, ante la crisis que genera el coronavirus.

También, la Secretaría del Bienestar elevó su gasto en 99.8% con un total de 72 mil 983.5 millones de pesos. Dicha dependencia es la que se encarga de adelantar el pago de pensiones a las personas de la tercera edad.

Dentro del balance primero, se observó un superávit de 137,713.3 millones de pesos, lo que contrasta con el superávit que se observó en los primeros tres meses del 2019 por 93,614.2 millones de pesos.

En general el balance financiero del sector público también presentó un superávit de 26,933.2 millones de pesos, a diferencia del déficit por 24,483.9 millones de pesos que se reportó en el primer trimestre del 2019.

El Fondo de Estabilización de los Ingresos Presupuestarios (FEIP) mantiene 174,959 millones de pesos, monto mayor a los 158,544 millones de pesos del cierre de 2019, lo que permitirá compensar parte de la caída que enfrentarán los ingresos del gobierno federal.

El Saldo Histórico de los Requerimientos Financieros del Sector Público se ubicó en 11.68 billones de pesos., un aumento de 9%, respecto del primer trimestre del 2019 y representó 48.7% del Producto Interno Bruto (PIB).

La actividad económica de México no tendrá un rebote aritmético importante en los próximo dos años pese a la profundidad del desplome económico. 

A diferencia de las recesiones registradas en 1987, 1991, 1995 y en el 2009, donde el siguiente año de la caída se registró un ascenso veloz en el PIB, ahora hay complejos eventos simultáneos que dificultarán la recuperación, advierte el Fundador y Coordinador del Centro de Modelística y Pronósticos Económicos (CEMPE) de la Facultad de Economía en la UNAM, Eduardo Loria.

Para el especialista, el estímulo fiscal insuficiente para contener el impacto económico de los choques por el coronavirus, la caída del precio del petróleo y la contracción de la demanda de Estados Unidos es lo que puede hacer que la crisis sea mucho más larga y genere un sacrificio innecesario.

Se estima que el PIB de México registrará una caída este año que se ubicará en un rango de -5.17% a -9.15 por ciento. Con la incertidumbre por la crisis sanitaria y la profundidad de su impacto en la actividad económica, no se pueden hacer pronósticos más puntuales.

La pobreza alimentaria que es la que presenta la gente que no le alcanza para comprar lo mínimo para comer, se puede ir a 30% y 35% de la población total desde el 20%  donde se encuentra ahora. Este incremento se dará en un solo año, pues es la más sensible a los ciclos económicos.

Muchos ricos se volverán clase media tras la quiebra de las empresas que sí se presentará, aumentará la inequidad, y la crisis sin duda afectará más fuerte a los deciles de la población 1, 2 y 3 que son los de menores ingresos.

Sin un sólido estímulo fiscal, la economía se mantendrá en fase recesiva de aquí al 2022, año en el que considera que registrará una nueva contracción de entre 4.21% y 4.49 por ciento. Y será hasta el año 2023, cuando el PIB alcanzará registros positivos, cercanos a 0.91% y 2.85%, de acuerdo al especialista.

INSTRUMENTOS DE FINANCIAMIENTO PARA INVERSIÓN INMOBILIARIA (GUBERNAMENTAL, BANCARIO)

La demanda de financiamiento para soluciones de vivienda se conforma de la formación de hogares, es decir, hogares nuevos que necesitarán un lugar de habitación; el rezago habitacional, que comprende a las viviendas particulares habitadas con carencias en materiales, servicios o espacios; la movilidad habitacional, que son los hogares cuya vivienda actual ya no cubre sus necesidades y; por último, las familias que mejoraron su historial crediticio y ahora están en condiciones de solicitar un crédito para vivienda. Para este 2020, se estima que se demanden alrededor de 851 mil 100 financiamientos para soluciones de vivienda, lo que tendrá un impacto en 3.3 millones de personas.

CRÉDITOS POR ORGANISMO Y TIPO DE SOLUCIÓN, 2020

CRÉDITOS POR ENTIDAD FEDERATIVA

Fuente Sociedad Hipotecaria Federal

Según información de la SHF, todas las estimaciones e indicadores contemplados en este ejercicio, la demanda de financiamiento de vivienda para este 2020 será menor a la proyectada en 2019, tomando en consideración la complejidad que enfrentan los hogares en México y que se han visto forzados a posponer las decisiones de inversión y compra de vivienda, a raíz de la pandemia provocada por el COVID-19.

ANÁLISIS INMOBILIARIO

En 2019, algunas entidades se mantuvieron con potencial que resultaría importante para detonar la actividad del sector. El país se divide en cuatro regiones en donde analizaremos las ciudades con una mayor oferta y demanda de vivienda en los diferentes segmentos.

Una región con gran crecimiento industrial, como resultado, tiene mayor demanda, lo que presiona al mercado inmobiliario a mejorar la oferta de inmuebles. Destacan por su crecimiento en el sector vivienda Jalisco, Guanajuato, San Luis Potosí y Querétaro.

Destacan en el área metropolitana la Ciudad de México y el Estado de México, donde se concentra  la mayoría de la población, siendo la capital de país en donde también existe la mayor densidad poblacional con más de 5 mil habitantes por kilómetro cuadrado; además de la concentración de residentes también cuenta con la mayoría de oferta laboral y educativa. La zona se ha consolidado como una de las de mayor desarrollo vertical de todo el país.

Esta región capta al turismo internacional y necesita infraestructura, así como cubrir la demanda constante de vivienda tanto de trabajadores al servicio del sector turístico, como de los extranjeros que deciden venir a vivir al país.

COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA DE INMUEBLES NACIONAL

En la gráfica podemos observar que es la Ciudad de México la entidad con una mayor oferta residencial con un 19.92 %, en segundo lugar está el Estado de México con el 14.65%, Jalisco, Nuevo León y Querétaro tienen una participación del 6.54%, 6.20% y 6.19% respectivamente. La entidad con menos oferta es Campeche con el 0.19%.

COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA DE INMUEBLES POR REGIONES

En la gráfica se puede apreciar que es en Nuevo León donde existe la mayor oferta residencial de toda la región, con una participación del 44.82%, le sigue Coahuila con el 17.63%, la región con menor oferta es Baja California Sur con el 2.50%

REGIÓN NORTE

% OFERTA DIGITAL REGIÓN NORTE

COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA DE INMUEBLES POR REGIONES

En la región Central destaca la participación del estado de Jalisco con un 17.7%, le sigue Querétaro con un 15%,Puebla y Veracruz están demostrando un crecimiento en el desarrollo de vivienda con una participación del 12.9% y el 10.9% respectivamente, Morelos y Guanajuato siguen esa tendencia.

REGIÓN CENTRAL

% OFERTA DIGITAL REGIÓN CENTRAL

COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA DE INMUEBLES POR REGIONES

En la región del Área Metropolitana del país se puede observar que en la Ciudad de México se concentra la mayor participación de oferta con un 58% pero le sigue muy de cerca el Estado de México con una participación del 42%

ÁREA METROPOLITANA

% OFERTA DIGITAL ÁREA METROPOLITANA

COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA DE INMUEBLES POR REGIONES

En la región Sur se puede apreciar que Quintana Roo  y Yucatán son las entidades con una mayor participación  con el 42.99% y el 36.31% respectivamente, esto representa más de la mitad del total de la oferta de la zona. El resto de la región tiene una participación reducida con el 11.86% de Guerrero; Chiapas y Tabasco tienen una participación escasa así como Oaxaca y Campeche.

REGIÓN SUR

% OFERTA DIGITAL REGIÓN SUR

OFERTA POR TIPO DE VIVIENDA

A nivel nacional se puede observar que en la oferta existe una tendencia por la Vivienda Horizontal, con un porcentaje de participación del 60% sobre el 40% que representa la Vivienda Vertical.

% DISTRIBUCIÓN POR TIPO DE VIVIENDA A NIVEL NACIONAL 

% PARTICIPACIÓN POR TIPO DE VIVIENDA REGIÓN NORTE

En la Región Norte, a nivel general,  predomina la oferta de Vivienda Horizontal con un 72% sobre la oferta de la Vivienda Vertical que tiene una participación del 28%

REGIÓN NORTE

En la Región Norte prevalece la oferta de Vivienda Horizontal, como se puede ver en los porcentajes de participación de todas las entidades. Chihuahua es el estado con la mayor diferencia porcentual, con una participación de 82% de oferta de vivienda Horizontal contra el 18% de participación de Vivienda Horizontal.

% PARTICIPACIÓN POR TIPO DE VIVIENDA REGIÓN CENTRAL

En la Región Central se puede observar que predomina la oferta de Vivienda Horizontal con un 74% sobre la oferta de la Vivienda Vertical que tiene una participación del 26%.

REGIÓN CENTRAL

Como ya se había dicho en la gráfica anterior en la Región Central predomina la oferta de Vivienda Horizontal, siendo la mayor diferencia en los estados de Hidalgo, Morelos y Michoacán. Nayarit  tiene la distribución más equitativa entre Vivienda Horizontal y Vivienda vertical con una participación del 51% y el 49% respectivamente.

% PARTICIPACIÓN POR TIPO DE VIVIENDA ÁREA METROPOLITANA

La región central del país, también tiene una tendencia muy equitativa aunque predomina  la Vivienda Vertical con un 59% de participación sobre el 41% correspondiente a la Vivienda Horizontal.

REGIÓN ÁREA METROPOLITANA

En esta zona, se puede observar que la Ciudad de México hay un marcado predominio en la participación de Vivienda Vertical con un 74% sobre la Vivienda Horizontal con un 26%. El Estado de México tiene una proporción inversa.

% PARTICIPACIÓN POR TIPO DE VIVIENDA REGIÓN SUR

La región Sur muestra una tendencia equilibrada entre la Vivienda Horizontal y la Vivienda Vertical.

REGIÓN SUR

En la Región Sur, se puede observar que predomina la oferta de Vivienda Horizontal, sin embargo, en Quintana Roo la tendencia es inversa, con un 70% de participación de oferta en Vivienda Vertical sobre el 30% de Vivienda Horizontal. Las entidades con una mayor brecha son Chiapas y Campeche con el 84% de participación de Vivienda Horizontal sobre el 16% de Vivienda Vertical cada una. La entidad más equilibrada es Guerrero aunque con una clara tendencia hacia la vivienda Vertical con el 55% sobre la Vivienda Horizontal con el 45%.

OFERTA POR TIPO DE OPERACIÓN POR REGIÓN

A nivel nacional se puede observar que la oferta tiene una tendencia hacia la Venta Residencial, con una participación del 76% contra el 24% de participación de la vivienda en alquiler.

% DISTRIBUCIÓN POR TIPO DE OPERACIÓN A NIVEL NACIONAL 

% PARTICIPACIÓN POR TIPO DE VIVIENDA REGIÓN NORTE

En la Región Norte, a nivel general,  predomina la oferta de Vivienda Horizontal con un 72% sobre la oferta de la Vivienda Vertical que tiene una participación del 28%

REGIÓN NORTE

En la Región Norte se puede observar que hay una marcada tendencia hacia la oferta de inmuebles en venta, siendo la diferencia más amplia en Sonora donde la participación de la oferta en venta es del 83% sobre el 17% de la oferta para vivienda en renta. El estado con una distribución más equitativa es Baja California con un 59% de participación de oferta en venta contra el 41% de oferta de vivienda en renta.

% PARTICIPACIÓN POR TIPO DE VIVIENDA REGIÓN CENTRAL

La región Central tiene una mayor oferta de vivienda en Venta, con un 76% de participación contra el 24% de participación de la vivienda en Renta.

REGIÓN CENTRAL

En la Región Central, la entidad con una mayor diferencia en la participación por tipo de operación es Colima en donde predomina la oferta de vivienda en venta con el 88% sobre el 12% de participación de la vivienda en renta.

% PARTICIPACIÓN POR TIPO DE VIVIENDA ÁREA METROPOLITANA

En la zona  también sobresale la oferta residencial en venta con una participación del 76% sobre el 24% de participación de la vivienda en arrendamiento.

REGIÓN ÁREA METROPOLITANA

En el área Metropolitana también la oferta de vivienda en venta, el Estado de México apenas supera por un punto porcentual la participación de la Ciudad de México.

% PARTICIPACIÓN POR TIPO DE VIVIENDA REGIÓN SUR

La región Sur, al igual que el resto de las regiones tiene una clara tendencia hacia la oferta de vivienda en venta, con una participación del 79% sobre la oferta de la vivienda vertical que es del 21%.

REGIÓN SUR

Casi toda la región tiene una amplia participación en la Venta, siendo el ejemplo más notable en el estado de Yucatán donde la diferencia de participación es la más amplia de la región; sin embargo, en el estado de Campeche donde predomina la participación de la oferta de vivienda en renta con un 56% sobre el 44% de vivienda en venta.

OFERTA POR SEGMENTO POR REGIÓN

En la siguiente gráfica se puede observar que la mayor parte de la oferta corresponde a la Vivienda del Segmento Interés Medio con una participación del 31%, en segundo lugar está la Vivienda del Segmento Residencial con un 26%, le sigue la Residencial con el 20% la de Interés Social tiene el 17% de participación y en último lugar está la oferta de vivienda Premium con solo un 6%.

% DISTRIBUCIÓN POR TIPO DE OPERACIÓN A NIVEL NACIONAL 

% PARTICIPACIÓN POR TIPO DE OPERACIÓN REGIÓN NORTE

En la Región Norte se puede apreciar que la mayor participación en la oferta corresponde al Segmento Residencial con un 32%, le sigue el Interés Medio con el 27%; el tercer y cuarto lugar corresponden a los Segmentos Residencial Plus y Premium con el 21% y el 11%  respectivamente; el segmento  de Interés social solo tiene el 9% de participación.

REGIÓN NORTE

En la Región Norte, se puede apreciar por entidad la tendencia al Segmento Interés Social tiene la mayor participación en el estado de Baja California con el 33% y la más baja en Nuevo León con el 5%; el Segmento Interés Medio tiene la participación más alta en Durango con el 49% y la más baja en Nuevo León con el 17%; el Segmento Residencial tiene la participación más alta en Chihuahua con el 39% y la más baja en Tamaulipas con el 22%; el Segmento Residencial Plus tiene una mayor participación en Nuevo León con el 29% y la más baja en Durango y Tamaulipas con el 10% cada uno. El segmento Premium tiene la mayor participación en el estado de Nuevo León con el 18% y la menor en Durango con apenas el 2%.

% PARTICIPACIÓN POR TIPO DE OPERACIÓN REGIÓN CENTRAL

En la región Central se puede observar una tendencia equilibrada entre el  Segmento Residencial con una participación del 33% y la Vivienda del Segmento Interés Medio 37%; en tercer lugar está la vivienda del Segmento Residencial Plus con el 14%, el segmento de Interés Social tiene el 12% de participación, el Segmento Premium tiene una participación minoritaria solo con el 4% de la oferta.

REGIÓN CENTRAL

En la Región Central se puede apreciar por entidad  que la tendencia es hacia al Segmento Interés Medio y al Residencial.  El segmento Interés Social tiene una mayor participación en el estado de Tlaxcala con una participación del 49% la participación más baja corresponde al estado de Querétaro donde solo tiene un 6%. Las propiedades de Interés Medio tienen mayor participación en Veracruz con el 44%, la menor participación es en Nayarit con el 25%. La vivienda Residencial tiene una amplia participación en toda la zona, sobre todo en Querétaro donde que tiene un porcentaje del 40%, Tlaxcala es el estado con menor oferta con el 6%. El estado de Jalisco tiene la mayor participación  en el segmento Residencial Plus con el 21% y la menor en el estado de Tlaxcala con el 2%. El segmento Premium tiene una mayor participación en Jalisco con el 9% y la menor en Tlaxcala con el 0.45%.

% PARTICIPACIÓN POR TIPO DE OPERACIÓN ÁREA METROPOLITANA

En la Zona Metropolitana se puede observar un equilibrio en la oferta de vivienda del Segmento Residencial  con el 28% el Segmento de Interés Medio se le acerca bastante con el 24% de participación  respectivamente, en tercer lugar está la participación del Segmento Residencial Plus con el 22% El segmento Interés Social tiene el 12% de participación y el Segmento Premium tiene el 15 % de participación.

ÁREA METROPOLITANA

En el Área Metropolitana el Segmento de Interés Social tiene una mayor participación en el Estado de México con el 15% así como el Segmento de Interés Medio. El Segmento Residencial tiene una mayor participación en la Ciudad de México con un 29% de participación. La vivienda en oferta del Segmento Residencial Plus tiene una participación equitativa en el Estado de México y en la Ciudad de México con el 22% y 21% respectivamente. El Segmento Premium tiene una mayor oferta en la Ciudad de México con el 16%. Cabe destacar que la distribución es menos irregular en la Ciudad de México y en el Estado de México que en otras entidades.

% PARTICIPACIÓN POR TIPO DE OPERACIÓN REGIÓN SUR

En la Región Sur se puede apreciar que la mayor participación en la oferta corresponden a los Segmentos Interés Medio y el Segmento Residencial con el 39% y el 29% respectivamente; le sigue el Segmento Social con el 14%; el Segmento Residencial Plus tiene una participación del 13% y el Segmento Premium tiene una mínima participación con el 4%.

REGIÓN SUR

En la Región Sur se puede apreciar que el Segmento Interés Social tiene una mayor participación en el estado de Oaxaca con el 25% y la menor en Yucatán con el 5%. La tendencia al Segmento Interés Medio tiene la mayor participación en  Yucatán con el 55% y la más baja en Quintana Roo con el 23%; el Segmento Residencial tiene la participación más alta en Quintana Roo con el 34% y la más baja en Guerrero con el 18%; el Segmento Residencial Plus tiene una participación de 22% en Campeche y la más baja en Yucatán y Chiapas con el 8% cada uno. El segmento Premium tiene la mayor participación en el estado de Guerrero y Campeche con el 8% y la menor en Oaxaca y Yucatán con el 3% cada una

PRECIOS DEL MERCADO INMOBILIARIO

Al analizar las listas de precios establecidos se puede observar que la tendencia en cuanto al precio promedio de departamentos registró una  caída durante el mes de febrero, derivada de la contingencia sanitaria, la tendencia indica que el precio promedio aumentó durante el mes de Marzo.

La tendencia de precios en venta de casas se mantuvo equilibrada, sin embargo el descenso se vivió durante el mes de Marzo, actualmente el precio promedio se mantiene sin alzas drásticas.

En cuanto al precio promedio en las rentas, los departamentos tuvieron una disminución en sus precios durante el mes de Marzo, sin embargo entre Abril y Mayo aumentaron ligeramente, la renta de casas mantuvo sus precios promedio, sin embargo registraron un aumento en Abril.

TOP 10 ESTADOS CON PRECIOS MÁS ALTOS DE CASAS EN VENTA

TOP 10 ESTADOS CON PRECIOS MÁS BAJOS DE CASAS EN VENTA

TOP 10 ESTADOS CON PRECIOS MÁS ALTOS DE DEPTOS EN VENTA

TOP 10 ESTADOS CON PRECIOS MÁS BAJOS DE DEPTOS EN VENTA

TOP 10 ESTADOS CON PRECIOS MÁS ALTOS DE CASAS EN RENTA

TOP 10 ESTADOS CON PRECIOS MÁS BAJOS DE CASAS EN RENTA

TOP 10 ESTADOS CON PRECIOS MÁS ALTOS DE DEPTOS EN RENTA

TOP 10 ESTADOS CON PRECIOS MÁS BAJOS DE DEPTOS EN RENTA

% PARTICIPACIÓN OFERTA DIGITAL NACIONAL

COMPORTAMIENTO DE LA DEMANDA DE INMUEBLES A NIVEL NACIONAL

En la siguiente gráfica se puede observar que el interés por el Sector Inmobiliario tiene una clara tendencia hacia el subsector residencial, en segundo lugar hacia la demanda de terrenos, en tercer lugar el subsector comercial, posteriormente el subsector Corporativo y al último el Industrial.

POR SUBSECTOR

En la siguiente tabla se puede ver cómo se dividen los subsectores inmobiliarios en cada estado

% PARTICIPACIÓN DE LA DEMANDA POR CADA SUBSECTOR POR ESTADO

En relación con la evolución de la demanda inmobiliaria por subsector, destacamos que en general hubo un aumento importante en los últimos 6 meses en cuanto a las solicitudes de información y búsquedas en todos los subsectores excepto en el corporativo, siendo este último el más afectado tras la pandemia. Dicho crecimiento fue impulsado principalmente por la preocupación de eficientar los costos y buscar espacios más asequibles mientras que el home office obligatorio sin duda provocó una disminución en la demanda de oficinas

Comercial: +7% Corporativo: -7% Industrial: +76% Residencial: +73% Terrenos: +26%

Sin embargo, hablando de la participación que tiene cada subsector en la demanda total de inmuebles en México, podemos observar que los únicos subsectores que aumentaron su participación en los últimos 6 meses fueron el residencial e industrial, con el 6 y 7% de variación, respectivamente. La demanda comercial disminuyó -34%, el corporativo un -43%, mientras que la demanda de terrenos perdió poder en un 23%.

EVOLUCIÓN DEMANDA

POR SUBSECTOR

Si analizamos el desempeño por tipo de operación, observamos que hay una clara preferencia hacia la renta de inmuebles en México. El promedio nacional de renta es de 63% mientras que de venta es de 37%.

DEMANDA COMERCIAL

VENTA Y RENTA

La demanda de inmuebles comerciales en renta aumentó 14% y la demanda de inmuebles comerciales en venta disminuyó 23% de Noviembre 2019 a Mayo 2020.

DEMANDA CORPORATIVA

VENTA Y RENTA

La demanda de oficinas en renta disminuyo -2% y la demanda de oficinas en venta aumento 4% de Noviembre 2019 a Mayo 2020.

DEMANDA INDUSTRIAL

VENTA Y RENTA

La demanda de inmuebles industriales en renta aumentó 8% y la demanda de inmuebles industriales en venta disminuyó 26% de Noviembre 2019 a Mayo 2020.

DEMANDA RESIDENCIAL

VENTA Y RENTA

La demanda de casas y departamentos en renta aumentó 6% y la demanda de casas y departamentos en venta disminuyó 5% de Noviembre 2019 a Mayo 2020.

DEMANDA TERRENOS

VENTA Y RENTA

La demanda de terrenos en renta aumentó 51% y la demanda de terrenos en venta aumentó 22% de Noviembre 2019 a Mayo 2020

POR TIPO DE OPERACIÓN

Son solo 11 estados los que conforman el 80% de la demanda total de inmuebles en México: la Ciudad de México,  el Estado  de México, Nuevo León, Jalisco, Querétaro, Puebla, Yucatán, Guanajuato, San Luis Potosí, Veracruz y Baja California.

Esta es la participación de la demanda total de inmuebles a nivel nacional:

RANKING DE DEMANDA

TOTAL EN VENTA

En la siguiente gráfica se puede apreciar que la participación de demanda de vivienda en venta  es mayor en la Ciudad de México, con un 16.98%, en segundo lugar está el Estado de México con una participación del 14.45%; Nuevo León, Jalisco y Querétaro ocupan el tercer, cuarto y quinto lugar con participaciones de 8.34%, 8.23% y el 5.80%.

RANKING DE DEMANDA

TOTAL EN RENTA

En la siguiente gráfica se puede apreciar que la participación de demanda de vivienda en renta  es mayor en la Ciudad de México, con un 23.74%, en segundo lugar está el Estado de México con una participación del 11.90%; Nuevo León, Jalisco y Querétaro ocupan el tercer, cuarto y quinto lugar con participaciones de 9.20%, 9% y el 6.84%

EVOLUCIÓN DE LA DEMANDA POR SEGMENTO Y TIPO DE OPERACIÓN

Ahora bien, al analizar la evolución de la demanda de vivienda en venta por segmento en los últimos 6 meses, en términos generales sí hubo una contracción, especialmente la pandemia provocó una pausa en la decisión de comprar, sin embargo la intención no dejó de existir. Podemos observar que solo los segmentos de interés social o económico y el de interés medio son los que han tenido un comportamiento al alza, con un aumento del 5 y 8% respectivamente, mientras que los segmentos Residencial, Residencial Plus y Premium disminuyeron un -3%, -44% y -48%, respectivamente.

DEMANDA DE CASAS Y DEPTOS NACIONAL EN VENTA

Interés social | Menos de 1 millón

Interés medio | Entre 1 y 3 millones

Residencial | Entre 3 y 7 millones   

Residencial Plus | Entre 7 y 15 millones

Premium | Más de 15 millones

CLASIFICACIÓN DE SEGMENTOS EN VENTA

EVOLUCIÓN DE LA DEMANDA POR SEGMENTO Y TIPO DE OPERACIÓN

Igualmente al analizar la evolución de la demanda de vivienda en renta por segmento en los últimos 6 meses, podemos observar que destaca el aumento en la demanda del segmento Residencial con un 15% de variación porcentual de noviembre 2019 a mayo 2020; mientras que el segmento de interés medio aumentó un 7% en el mismo periodo y el de interés social o económico aumentó un 4%. Los segmentos Residencial Plus y Premium disminuyeron un -16% y -53%.

DEMANDA DE CASAS Y DEPTOS NACIONAL EN RENTA

Interés social | Menos de 5 mil

 Interés medio | Entre 5 y 10 mil

Residencial | Entre 10 y 15 mil 

Residencial Plus | Entre 15 y 30 mil 

Premium | Más de 30 mil

CLASIFICACIÓN DE SEGMENTOS EN RENTA

TOTAL DE DEMANDA POR TIPOLOGÍA DE INMUEBLES

En México sigue dominando la búsqueda de casas (53%) y en segundo lugar de participación la búsqueda de departamentos con un 31%.

POR TIPO DE PRODUCTO

COMPORTAMIENTO DE LA DEMANDA POR ESTADO

PARTICIPACIÓN DE LAS GENERACIONES EN LA DEMANDA DE INMUEBLES

Son 3 generaciones las que prácticamente concentran el 80% de la demanda nacional de inmuebles de manera online: La generación Millennial (41%), la Generación X (21%) y la Generación Z (16%) de manera que las personas entre 18 y 44 años son las que más requieren inmuebles ya sea en venta o renta. Cabe mencionar que tras la pandemia y debido a la confinación, cualquier persona que demanda un bien inmueble inicia su proceso de búsqueda de manera digital

POR GENERACIÓN

“Veo muchas oportunidades de negocios, y considero que el sector inmobiliario se va a fortalecer cada vez más. Las decisiones se deben de tomar a corto mediano y largo plazo y pensando en el plan B y el plan C.”

Tony Hánna

CEO Tiburones Inmobiliarios

“Las crisis siempre crean grandes oportunidades, siempre hay que buscar cómo llegar y cómo aprovecharlas. La pandemia nos enseñó que podemos tener acceso a un gran auditorio de forma virtual, que siempre está a la busqueda de propiedades, que tenemos muchísimas herramientas de las cuales apoyarnos, para crecer y encontrar esas oportunidades que el negocio requiere".

Patricia Cabieses

Directora de Cabieses Inmöv Bienes Raíces

“En este primer semestre de 2020, replanteamos nuestras estrategias moviendo el objetivo de crecer por el de sobrevivir, nos enfrentamos al aislamiento de algunos propietarios que no permitieron la entrada a sus inmuebles y al miedo a lo desconocido del virus que provocó que se retrasarán los planes de compra y renta de inmuebles".

Fabiola Pérez 

Directora de Grupo H Bienes Raíces y Presidenta de SUMA Inmobiliarios del Estado de México

“Respecto al sector inmobiliario los nuevos retos a los que nos enfrentamos es a una nueva manera de vender a distancia, a la captación de nuevos clientes y sobre todo a entender a los clientes, lo que buscan para vivir y los que buscan para inversión. Estamos viendo desarrollos que están apostando por incluir o agrandar su área de co-working y/o espacios abiertos dentro del desarrollo en donde el cliente puede encontrar una "salida" de su departamento pero manteniendo la seguridad para la salud.”

Juan Mari

Director Comercial de Terraforma

“El mundo inmobiliario seguirá adelante, aunque dependerá del valor agregado que le demos al cliente en todas las áreas y la competitividad y las estrategias que implementemos. Habrá más rentas de casas para oficina para medianas empresas, ya que el mercado de oficinas en corporativos verticales se paralizó por cuestiones económicas incluyendo el desempleo y la sobreoferta. Es probable que la parte de renta de oficinas corporativas tendrán que cambiar su esquema y compartir la misma área para dos o más empresas alternando días por mes.  Pequeños emprendedores seguirán arrendando  casa habitación para vivir y trabajo.”

Georgina Ochoa

Directora Emporio Proyección Inmobiliaria

“La fortaleza mostrada por asociaciones legalmente constituidas y organizadas, al menos en Querétaro, dieron pie a dar una serie de capacitaciones por más de mes y medio a todo el segmento inmobiliario en la ciudad. Ello fortalece las formas de cómo una sociedad bien estructurada a través de las instituciones y participación de instancias de gobierno benefician a todo un sector. Las inversiones inmobiliarias son sólidas y generan plusvalía frente a embates externos de la economía, local, nacional o globalizada. El desplazamiento de las personas no se ha detenido, de tal suerte que el arrendamiento durante la pandemia fue el que mayor auge tuvo.”

David Alfonso Herrera Franco 

Director General de Asinmex Inmobiliaria

COVID-19 Y SU IMPACTO EN EL SECTOR INMOBILIARIO

En cifras de gobierno, desde el 2015 México ha tenido una tendencia a la baja en su crecimiento económico, motivado por supuesto por diferentes y diversos factores pero principalmente por la incertidumbre económica derivada del cambio de gobierno. Con la llegada del coronavirus, esta afectación se ha vuelto más latente.

A nivel mundial se redujeron las búsquedas de propiedades tanto en venta como en renta en un 40% promedio según estudios de los principales portales inmobiliarios de los países desarrollados como Estados Unidos, Francia, Reino Unido e Italia. En México, la caída fue en promedio del 20% de ENE a MAY 2020, por lo tanto, vemos un panorama más alentador que en el resto de países.

En términos generales, la pandemia del Coronavirus nos ha llevado a vivir una etapa donde predomina el “mercado de compradores”, es decir, hoy las personas que tienen cierto capital para comprar o invertir en propiedades, tienen mayor poder de negociación y también mayores oportunidades de adquirir o rentar propiedades a un precio menor, no porque el valor de la tierra haya perdido su valor, sino porque los desarrolladores inmobiliarios o propietarios requieren capitalizarse ante la afectación económica generalizada provocada por el COVID-19 y la falta de incentivos fiscales por parte del gobierno hacia el sector privado, traducido en más de 500 mil empleos perdidos e incluso reducciones de sueldos que llevan a una pérdida de poder adquisitivo.

Esta incertidumbre económica por parte de compradores de inmuebles, también ha impactado en la intención de anunciarse por parte de agencias y desarrolladores inmobiliarios hasta en un 26% en los últimos 6 meses.

En este sentido, el sector inmobiliario ha pausado sus transacciones a la compra debido al sentimiento de incertidumbre, pero bien, la demanda de inmuebles no se ha perdido porque son productos de primera necesidad. En cambio, la demanda de propiedades en renta ha sido lo que ha mantenido la operación del sector y prevemos que así seguirá durante 2020.

No obstante, es importante mencionar que el desempeño de cada segmento es singular y merece una distinción en su análisis, siendo el segmento de interés social y económico, así como el segmento de interés medio el que ha tenido la menor afectación en la demanda, incluso con un aumento del 4% en los últimos 6 meses, mientras que el segmento Residencial ha visto un descenso del 28% y los segmentos Residencial Plus y Premium han experimentado el mayor golpe con una caída del 36% en su demanda semestral.

Representando una ventaja y oportunidad para quienes siguen promocionando sus inmuebles de manera digital pues como se sabe, hoy prácticamente el 99% de los compradores de inmuebles recurren a medios digitales para conocer opciones de inmuebles para invertir, lo que ha desencadenado que los anunciantes actuales reciban mayor volumen de interesados impulsado principalmente por el mayor tiempo de exposición a canales online debido al confinamiento en hogares. De hecho, si analizamos los últimos 8 meses y comparamos la participación en la demanda de JUNIO 2020 contra los de NOVIEMBRE 2019 cuando no se sabía absolutamente nada del COVID-19, podemos observar que incluso ha habido un aumento del 39% en la generación de demanda.

De cualquier manera en todos los segmentos, incluso cuando la demanda semestral ha tenido un comportamiento a la baja, los niveles de demanda son mayores que al cierre de 2019. De NOV a MAY el Interés Económico y Medio ha tenido un alza del 26%, el segmento Residencial del 13% mientras que los segmentos más altos, Residencial Plus y Premium han visto un crecimiento del 35%, motivados principalmente al retorno de inversión que representan para el nicho de inversores inmobiliarios.   

Conclusiones

El 2019 fue un año complicado para el sector inmobiliario tras las nuevas regulaciones implementadas por el nuevo gobierno. En México se tenía previsto un crecimiento del 4% durante el 2020, sin embargo, a causa de la pandemia por el COVID-19, esta previsión se retrasará hasta finales de año o incluso hasta a principios del 2021.

A finales de 2019 y a principios del 2020 algunas entidades se mantuvieron con potencial que resultaría importante para detonar la actividad del sector.

Cómo resultado de este reporte se detectó que, en cuanto a la Oferta residencial, es la Ciudad de México la entidad que mayor participación tiene, seguida del Estado de México, Jalisco, Nuevo León y Querétaro. También se detectó que Tabasco, Oaxaca, Colima y Campeche son las que menos oferta residencial tienen a nivel nacional.

De igual manera se pudo apreciar que la tendencia de la Vivienda Horizontal sigue prevaleciendo en casi todas las entidades a excepción de la Ciudad de México y Quintana Roo, que están apostando por desarrollos verticales.

La oferta de vivienda en venta sigue prevaleciendo sobre la renta y ambas recaen en el Segmento Interés Medio y Residencial, es decir, que los inmuebles en venta de entre 1 y 7 millones de pesos tienen una mayor participación dentro del mercado, sin embargo, se tenían planes de una reactivación del segmento de Interés Social a través de programas gubernamentales que prometían, al menos en la Ciudad de México, un rescate de zonas que tiene potencial para el desarrollo inmobiliario, situación que se ha visto pausada por la crisis sanitaria mundial.

El sector inmobiliario hemos visto a lo largo del tiempo que tiene un comportamiento asimétrico, es decir, los niveles de oferta y demanda y, en general, los principales indicadores inmobiliarios, no suelen manifestarse de manera parecida en el sector industrial, en el de oficinas o en el comercial, además de que los comportamientos varían por zona y región.

Sabemos que se tendrán que realizar cambios estructurales en los productos que se ofrecen (residencias, oficinas, centros comerciales, etc) para que se adapten a las nuevas necesidades del cliente final. Los desarrolladores tienen como área de oportunidad la creación de espacios más aptos priorizando la ventilación e iluminación natural.

Creemos que el  mercado inmobiliario se mantendrá en movimiento gracias a las herramientas crediticias que las autoridades e instituciones bancarias están comenzando a generar para revitalizar la economía del país.

El crecimiento esperado en el sector seguramente llegará a finales del año y a principios del próximo gracias al  “efecto rebote” en la compra o renta de vivienda y también traerá ventajas a todos aquellos que se abstuvieron de adquirir una vivienda en los meses difíciles.

REGIÓN NORTE

REGIÓN CENTRAL

ÁREA METROPOLITANA

REGIÓN SUR

VALORACIÓN PRECIOS PROMEDIO NACIONAL

BÚSQUEDA POR GENERACIONES

A nivel digital se puedo observar que es la generación Millenial la que más participación tienen en la búsqueda de vivienda en el estado con el 37% de participación, en segundo lugar está la generación X con el  21.5%, en tercer lugar está la generación Z con el 16.5% y muy de cerca está la Generación Baby Boomer con el 14.8%. La generación tradicionalista está en penúltimo lugar con una participación del 7.1% y la generación Silenciosa está al final con el 3.1%.

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CDMX, Nuevo León y Quintana Roo, líderes en precios de vivienda

Forbes

El Economista

Querétaro, el quinto estado con mayor demanda de vivienda

Real Estate Market

Rentas impulsan demanda al sector inmobiliario en México

Mundo Ejecutivo

TESTIGOS DEL REPORTE INMOBILIARIO

Segmento inmobiliario premium, el más afectado por pandemia

¿QUÉ ES EL SECTOR O MERCADO INMOBILIARIO?

Es el grupo de acciones relacionadas entre la oferta y demanda de propiedades e inmuebles, ya sea de renta o venta. El mercado inmobiliario y su definición es diferente en cada país o región y puede estar afectado por diferentes factores o circunstancias, como económicas, políticas, comerciales etc. 

Por otro lado, el análisis de Mercado Inmobiliario también incluye todo lo relacionado a la promoción, inversión inmobiliaria y regularización del sector. Todos los factores ya antes mencionados influyen y suelen estar en constante movimiento a lo largo del año, esto se puede ver reflejado en los costos de viviendas, locales y oficinas, ya sea para vender o rentar.

¿CÓMO FUNCIONA EL MERCDO DE BIENES RAÍCES? 

Como en otros sectores, el mercado de los bienes inmobiliarios o raíces, funcionan gracias a la oferta y la demanda, es decir, cuando hay mucha oferta de inmuebles y la demanda es baja, los precios disminuyen; tal es el caso de las oficinas durante esta pandemia. Y cuando la oferta de propiedades es baja y la demanda es alta, los precios se elevan.  

¿CÓMO HACER UN ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO?

Se debe tener en cuenta los siguientes elementos para realizar un estudio de mercado inmobiliario  efectivo. 

• Presentación y objetivos
  
• Análisis de elementos Macroeconómicos
  
• Análisis de mercado por la demanda
  
• Análisis de mercado por la oferta
  
• Análisis ambientales y legales
  
• Referencias y opiniones
  
• Recolección de datos
  
• Conclusiones y presentación
  

Una vez reunido todos los elementos y datos, es momento de estructurarlos para presentarlos.

Un claro ejemplo de un estudio de mercado de un proyecto inmobiliario, es este reporte; donde tocamos todos los puntos antes mencionados, analizamos las situaciones del sector y brindamos soluciones.

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