Si estás pensando en comprar un terreno ejidal aquí te compartimos las mejores recomendaciones para que puedas analizar si esta adquisición es conveniente para ti y tus necesidades.
Invertir en un terreno comunal es una de las decisiones más acertadas, ya que puedes convertir esa extensión de tierra en lo que desees, muchos de ellos se encuentran en ejidos, por ello es primordial que comprendas que significa eso para poder decidir.
¿Qué es un ejido?
Un ejido es una extensión de tierra comunal que suele encontrarse a las afueras de una población en donde se desempeñan actividades agrícolas, ganaderas o de cualquier otro índole, originalmente es proporcionado por el gobierno para darle un beneficio a la comunidad.
Es una propiedad que la administra el estado o el municipio a través de diversos órganos jurídicos del ejido como lo son:
Asamblea Ejidal: Es el órgano supremo donde participan todos los ejidatarios o comuneros y tiene facultades expresas en el artículo 23 de la Ley Agraria.
Comisariado Ejidal: Es el órgano encargado de la ejecución de los acuerdos de la asamblea, así como de la representación y gestión administrativa del ejido.
Consejo de vigilancia: Se encarga de representar a los bienes ejidales de acuerdo a la ley.
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Tipos de ejidos
Existen diversas tipologías del ejido, por ello te mostramos su uso y definición precisa.
Tierra de acceso abierto: En estos ejidos ninguna persona puede reclamar la extensión de tierra y nadie puede ser apartado de su acceso. Suele aplicarse para tenencias forestales o de pastizales, los recursos marinos regularmente son de este tipo.
Ejido colectivo: Estas tierras son compartidas en grupos de familias establecidas por decisión de las autoridades centrales de la reforma agraria. El uso puede ser mixto y se pueden subdividir por parcelas individuales o trabajadas en conjunto. Comúnmente los miembros de las parcelas no deciden su uso (tierra retenida o explotada) sino que se establece mediante decisiones descentralizadas.
Tierras comunales: Estas tierras son compartidas en conjuntos con sistemas de tierras tradicionales, se encuentran disponibles para todos los miembros y no hay restricciones sobre el uso y acceso a ellas. Se suelen usar para el pastoreo.
Derechos individuales: Son parcelas en tierras con tenencia asociativa, es decir que son parcelas individuales en regímenes de tenencia tradicionales y colectivos.
Tierras estatales: Los derechos de la tenencia se adjudican al sector público, local o nacional.
Derechos privados sobre la tierra: Son derechos que incluyen propiedad y otros derechos de usufructo en un contexto de mercado como puede ser el arrendamiento y la aparcería. La propiedad puede ser usada de acuerdo al mandato del propietario como venta, arrendamiento, herencia o cargas por hipotecas.
¿Qué dice la Ley Agraria mexicana sobre el ejido?
Para su definición de acuerdo a la Ley Agraria:
Artículo 9o.- Los núcleos de población ejidales o ejidos tienen personalidad jurídica y patrimonio propio y son propietarios de las tierras que les han sido dotadas o de las que hubieren adquirido por cualquier otro título.
De acuerdo a su operación:
Artículo 10.- Los ejidos operan de acuerdo con su reglamento interno, sin más limitaciones en sus actividades que las que dispone la ley. Su reglamento se inscribirá en el Registro Agrario Nacional, y deberá contener las bases generales para la organización económica y social del ejido que se adopten libremente, los requisitos para admitir nuevos ejidatarios, las reglas para el aprovechamiento de las tierras de uso común, así como las demás disposiciones que conforme a esta ley deban ser incluidas en el reglamento y las demás que cada ejido considere pertinentes.
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Sobre su uso:
Artículo 11.- La explotación colectiva de las tierras ejidales puede ser adoptada por un ejido cuando su asamblea así lo resuelva, en cuyo caso deberán establecerse previamente las disposiciones relativas a la forma de organizar el trabajo y la explotación de los recursos del ejido, así como los mecanismos para el reparto equitativo de los beneficios, la constitución de reservas de capital, de previsión social o de servicios y las que integren los fondos comunes
Requisitos para ser un ejidatario.
De acuerdo a la Ley agraria Mexicana, la propiedad ejidal se otorga bajo las siguientes condiciones:
- Ser mexicano mayor de edad o de cualquier edad si tiene familia a su cargo o se trate de heredero de ejidatario.
- Ser avecindado del ejido correspondiente, excepto cuando se trate de un heredero, o cumplir con los requisitos que establezca cada ejido en México con su reglamento interno.
La calidad de ejidatario se acredita:
- Con el certificado de derechos agrarios expedido por autoridad competente.
- Con el certificado parcelario o de derechos comunes.
- Con la sentencia o resolución relativa del tribunal agrario.
¿Cuándo puede cambiar un ejido a propiedad privada?
En términos de propiedad o titularidad un terreno ejidal o comunal es asignado a un ejidatario para un uso en específico, sin embargo sigue siendo parte del estado.
Para comprobar que cierta tenencia le pertenece a alguien es necesario acudir al Registro Agrario Nacional y verificar si en efecto el ejidatario que te está intentando vender es poseedor de dicha parcela.
El ejido recibe un certificado ejidal de derechos parcelarios sobre la tierra que les fue asignada, pero esto no funge como título de propiedad solamente acredita a los beneficiarios sobre el uso de suelo que el estado les otorgo.
En teoría los terrenos ejidales son propiedad del estado, sin embargo conforme han pasado los años los descendientes de los ejidatarios originales deciden segmentar y vender a través de las autoridades ejidales y las diversas instituciones, por lo que el ejido pasa a dominio pleno por el nuevo dueño a través de juicios agrarios.
Los terrenos ejidales se destinan al aprovechamiento del suelo en actividades de tales como la ganadería, siembra o cualquier otro uso que la asamblea ejidal otorgue.
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¿Cómo obtener el título de propiedad en terrenos ejidales?
De acuerdo a la Ley agraria es necesario contemplar lo siguiente:
Los ejidatarios interesados podrán, en el momento que lo estimen pertinente, asumir el dominio pleno sobre sus parcelas, en cuyo caso solicitarán al Registro Agrario Nacional que las tierras de que se trate sean dadas de baja de dicho Registro, el cual expedirá el título de propiedad respectivo, que será inscrito en el Registro Público de la Propiedad correspondiente a la localidad.
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Los pasos jurídicos a seguir para que una persona obtenga el dominio pleno de un ejido son los siguientes:
- Ir al Registro Agrario Nacional a verificar que la extensión de tierra si sea del ejidatario
Redactar un documento a través de un abogado con las cláusulas correspondientes para obtener la cesión de derechos - Meter dicho documento al Tribunal Unitario Agrario
- Obtener la posesión del terreno a través del ejidatario (Cesión de derechos)
- Tener la documentación necesaria (Planos topográficos, cesión de derechos, número de parcela que corresponde al agrario, identificación oficial)
- Ingresar a juicio ante el Tribunal Agrario
- Ir ante el notario con documentos originales personales y de la propiedad y solicitar “Constancia de deslinde y cesión de derechos”
- Una vez ganado el juicio hay que acudir al Registro Público de la Propiedad
- Ir al notario a escriturar para el dominio pleno a nombre del nuevo propietario
Obtener el título de propiedad de tu terreno ejidal
Para que se pueda ganar el juicio es necesario que el estado modifique el uso de suelo de acuerdo a la mancha demográfica
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Pros y contras de comprar un terreno ejidal.
Al querer comprar una tierra ejidal es fundamental que consideres las principales ventajas y contras que representa, por lo que hay que verificar junto con las autoridades del ejido las condiciones bajo las que se estipula cada transacción.
Ventajas de comprar un ejido
Las principales ventajas que representa el comprar un ejido es que podrás obtener grandes extensiones de solares a precios que no exceden los del mercado, por lo que podrás llegar a un acuerdo con el ejidatario para que te venda varios metros cuadrados.
Desventajas de comprar un ejido
Los juicios llegan a aplazarse por años y en muchas ocasiones los órganos institucionales están en su derecho de desalojarte y podrías perder tu inversión así como tu construcción.
Muchos ejidos en México aún no cuentan con servicios básicos de agua potable, electricidad o drenaje, por lo que también representa una dificultad para habitar.
Te recomendamos que verifiques correctamente quien te vende, que cualidades tiene la zona y cuál es la prospectiva de los mismos a futuro, de esta manera podrás tomar la mejor decisión para comprar e invertir en un patrimonio.
Es indispensable considerar que si la zona donde planeas comprar ya cuenta con una mancha urbana importante, es muy probable que sea más sencillo la agilización del traslado de dominio y escrituración de ejido a propiedad privada.
¿Sabías que?
En Lamudi podrás encontrar diversas opciones de inversión para conformar tu patrimonio, contamos con un catálogo amplio de propiedades ideales para tus necesidades.
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