Dentro de los mayores temores que existen en el mercado de los bienes raíces, la idea de la burbuja inmobiliaria resulta ser una de las más aterradoras.
El pánico que surgió después de lo sucedido en Estados Unidos ha creado una negativa a hablar del tema; por eso Lamudi, el portal inmobiliario de mayor crecimiento en México, te presenta una serie de preguntas que seguramente te has hecho.
P: ¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
A: Es una subida masiva de los precios de las viviendas y otros bienes raíces por encima de los costos bienes y servicios. En el mundo industrializado, se han presentado desde finales del siglo pasado en países como Estados Unidos y a principios de este siglo han ocurrido en Europa y, más recientemente, amenazan a Latinoamérica recientemente.
P: ¿Por qué surge?
A: Principalmente por una demanda masiva de créditos hipotecarios, ya sea otorgados por una institución pública o privada para la adquisición de una vivienda. Se incentiva el consumo inmobiliario y por ende los precios de la vivienda comienzan a subir. Se favorece la especulación jugando con los valores en la compra-venta de bienes inmuebles.
P: ¿Hay una burbuja inmobiliaria en Colombia o Perú?
A: No, a pesar de que el valor de los inmuebles ha tenido un alza en los últimos años esto no es el único signo de la burbuja inmobiliaria. En teoría en ciudades donde queda muy poco suelo por urbanizar el precio sube siempre más deprisa, por lo que la escasez de suelo provoca que los costos se eleven, como es el caso de Bogotá, donde el espacio urbanizable es reducido.
P: ¿Cómo es su comportamiento?
A: Las burbujas se retroalimentan y son impredecibles e inestables debido a que es muy difícil deminar cuándo las expectativas de la gente se modificarán. A veces se pinchan solo porque tienen que hacerlo.
P: ¿Por qué causa miedo la burbuja inmobiliaria?
A: El presidente de la Asociación Hipotecaria, Gregorio Mayayo, comenta que la burbuja inmobiliaria es como gritar que “viene el lobo”, pero no prevenir su existencia implica crear expectativas optimistas en los potenciales inversionistas. En el caso estadounidense, quienes recomendaron comprar a pesar de saber lo arriesgado que era, terminaron perdiendo sus cargos e inclusive se presentaron en tribunales.
P: ¿Por qué es más común en el mercado de los inmuebles que en el de los valores?
A: Existen diversos estudios que indican que un aumento rápido de los precios de la vivienda es seguido por una disminución de precios. Por tanto, las burbujas son más probables en mercados inmobiliarios que en mercados de valores; además de que aquí existen inversionistas muy pesimistas o muy optimistas que pueden hacer subir o bajar los precios
P: ¿Cómo se mide el tamaño de una burbuja inmobiliaria?
A: Se pueden hacer aproximaciones por la ratio de precios sobre alquileres o medir directamente las expectativas de los inversionistas
P: ¿Cuáles son las etapas de la burbuja inmobiliaria?
A: Comienza con una perturbación, los precios comienzan a subir, obtener créditos se vuelve muy fácil, el mercado comienza a recalentarse estimulando los volúmenes y escaseando las viviendas. Después viene una etapa de euforia que es remplazada por el miedo. La burbuja estalla cuando se comienza a vender, los precios se desploman, los créditos se cortan y las perdidas comienzan a acumularse.
P: ¿Qué factores favorecen la burbuja inmobiliaria?
A: La demanda artificial y la mala interpretación de la información del mercado. Además de un exceso de liquidez en el mercado, pues entre más masa de dinero ingresa, hay más escasez de terrenos y por lo mismo los precios se elevan, exaltando también la demanda. Sin duda es un fenómeno muy complejo que puede perjudicar el desempeño económico de un país.
