Invertir en bienes raíces es tener la certeza de que estas protegiendo tu dinero, es uno de los negocios más seguro, tanto por el retorno de inversión que se puede percibir, como por su estabilidad en la economía. Los bienes raíces México es uno de los negocios que puede enfrentar de mejor manera las crisis, lo que señala que es un sector idóneo para las inversiones.
A pesar de que en la actualidad han surgido diferentes acontecimientos que ha llenado de incertidumbre la economía, en donde se han podido observar decrementos en la búsqueda de bienes inmuebles; la intención de compra no ha cambiado, simplemente se ha postergado.
Esto señala que es momento de invertir en desarrollos, inmuebles o propiedades que representen un bajo riesgo y gran retorno de inversión.
En esta ocasión queremos hablarte de algunos aspectos que se deben tomar en cuenta para hacer una buena inversión inmobiliaria.
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Oportunidad de inversión inmobiliaria
Si ya está en tu mente la idea de empezar a invertir en bienes raíces se dinero que tienes congelado, sin darle un uso productivo, es momento de tomar en cuenta algunas oportunidades de inversión.
¿Cuál es la mejor opción para invertir?
Como inversionistas, no estamos dispuestos a perder dinero; los fondos de inversión de los bancos son una opción con bajo riesgo, cada entidad financiera tiene tasas de inversión diferentes, en donde puedes salir ganador o verte afectado, esto depende de la decisión tomada en el momento de guardar tu dinero en el banco.
Algo que debe tener presente es que, si inviertes un $ 1,000,000 en el banco durante un año con una tasa del 6% el retorno anual será del $60,000 sin embargo, la devaluación del dinero en el transcurso de ese periodo puede representar un decremento en el valor de ese monto de retorno (es lo que llamamos el efecto de la depreciación).
También está la opción de invertir en un fondo de inversión bancario en dólares, se puede pensar que por el cambio monetario invertir en dólares es mejor, puesto que representa mayor valor frente al peso mexicano, sin embargo, al invertir en un fondo en dólares, es muy probable que no se obtenga un retorno en dólares, lo que señala que la única ventaja de esta inversión es una cobertura del MXN contra el USD.
Entonces ¿por qué invertir en bienes raíces y no en otros activos?
Tomemos en cuenta el ejemplo del $1,000,000 del párrafo superior, si ese dinero, no se hubiera invertido en un fondo de inversión de un banco, al contrario, se hubiera invertido en una propiedad que, a lo largo del tiempo, pudiera aumentar su plusvalía y tuviera un retorno de inversión anual vigente al cambio monetario (es decir, al cambio de la inflación actual) el porcentaje del ROI y el valor del dinero sería mayor.
Al invertir en una propiedad se está invirtiendo en un activo, no es una moneda, a pesar de que otras formas de inversión como, la bolsa o el bitcoin también son activos, el mercado que manejan es muy volátil, es decir el valor del retorno puede subir o bajar de un día a otro, afectando directamente al inversionista. A diferencia de la inversión en bienes raíces que tiene un mercado mucho más estable.
Una de las principales ventajas de comprar un inmueble, es que, se puede obtener un rendimiento, es decir, si usted invierte en un departamento para renta, obtendrá un ingreso mensual del valor de la renta (retorno de la inversión inicial) además, tendrá una consecuencia de plusvalía.
¡La Plusvalía! entender realmente cómo funciona la plusvalía, es uno de los elementos que permitirán que tomemos o no, una buena decisión al invertir en un bien inmueble. Pero, esto es algo que más adelante explicaremos a mayor detalle.
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¿Cuál es la mejor manera de invertir en bienes raíces?
Las inversiones inmobiliarias son diferentes, pues, se está invirtiendo en un activo y no en una moneda. Existen tres criterios que se deben evaluar para tomar una buena decisión al momento de invertir en propiedades.
Rentabilidad
Es el rendimiento o el ingreso que nos da una inversión inmobiliaria, se puede medir a través de la tasa de capitalización (Cap Rate).
Te dejamos una fórmula para calcularlo:
Cap Rate: es una tasa que permite conocer el valor de un inmueble en función a los ingresos anuales que este genere.
Valor: corresponde al valor inicial del activo (propiedad)
Rendimiento anual: corresponde a los flujos o ingresos de la inversión.
Cap Rate = Valor_____ ÷
Rendimiento anual
Veámoslo en un ejemplo más detallado:
Si tiene una propiedad con un valor de inversión de $16,781,000 la cual quiere rentar en $50,000.00 mensuales, anualmente estará percibiendo un ingreso de $600,000
Para conocer el Cap Rate, utilizamos la formula señala.
| Cap Rate | = | 16,781,000 | ÷ = | 3.5% |
| 600,000 |
Análisis: Usted estaría teniendo un porcentaje de retorno anual de su inversión del 3.5%, no es un porcentaje elevado ni favorable si hace una comparación al invertir en un fondo de ahorro bancario, en donde se le ofrecen tasas de un 5.8% o 6% anual.
Podemos ver otro ejercicio de Cap Rate para hacer una comparativa entre ambos.
Si tiene una propiedad con un valor de inversión del $3,476,200 la cual quiere rentar en $19,500 mensuales, anualmente estará percibiendo un ingreso de $234,000
Para conocer el Cap Rate, utilizamos la fórmula correspondiente para quien invierte en bienes raices
| Cap Rate | = | 3,476,200 | ÷ = | 6.7 % |
| 234,000 |
Análisis: esto representa un porcentaje de retorno mayor a comparación al primer ejercicio.
Este es el primer paso que debe realizar al momento de invertir en propiedades. Conocer el porcentaje de retorno brindará una mayor percepción de si es o no una buena inversión, teniendo en cuenta que no todas las inversiones inmobiliarias ofrecen el mismo nivel de rendimiento.
Nota: el porcentaje se calcula con una regla de 3
El valor corresponde al 100% de la inversión
El rendimiento anual corresponde a un porcentaje X
Regla de 3 tomando en cuenta el primer ejercicio:
| 16,781,000 ————-100% | 600,000 x 100 ÷ = 3.5 (% de retorno) |
| 600,000 ———— ¿? | 16,781,000 |
Cómo saber si la zona donde voy a invertir tiene plusvalía.
“No todas las propiedades tienen la misma plusvalía” es una mentira decir que, por comprar un inmueble, automáticamente este tiene plusvalía.
Existen algunos factores que determinan el tipo de plusvalía que tiene una propiedad. La ubicación geográfica, nivel social de la población de la zona, amenidades y otros.
Para determinar la plusvalía de una propiedad es necesario categorizar el tipo de zonas, en este caso están divididas en las siguientes 5.
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Zonas Consolidadas:
Estas son las zonas que con el paso del tiempo ya han obtenido su plusvalía y se irán revalorizando con el paso de los años, está determinada por la infraestructura que tenga la zona, es decir, calles, centros de negocios, centros comerciales, bares, teatros, escuelas, hospitales, centros culturales, restaurantes, entre otros.
Estas son zonas en donde el precio de las propiedades ya incluye todos los beneficios cercanos de los que puede disfrutar el residente de ese inmueble.
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Zonas de Reconversión:
Es considerada como una zona en donde están las oportunidades de inversión, esto se debe a que están rodeadas de zonas consolidadas. Existen muchas personas que no tienen la capacidad monetaria para comprar e invertir en zonas consolidadas y deben buscar alternativas (zonas de reconversión) que les brinden beneficios similares.
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Los suburbios:
Se caracterizan por tener una buena infraestructura, de igual manera están alejadas de las zonas consolidadas, es por esto, que no es común ver centros corporativos, sin embargo, se ven centros comerciales, parques, tiendas. Cuentan con amenidades que cumplen con las expectativas de un estilo de vida bueno.
Por lo generar en los suburbios, se encuentran desarrollos horizontales, el valor de la tierra es más económico y por encontrarse en zonas lejanas a propiedades consolidadas existe mucha demanda de tierra, lo que señala que la plusvalía irá incrementando de manera paulatina.
Invertir en los suburbios ofrece una plusvalía regular o justa y un retorno de inversión razonable.
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Zonas Bravas:
Por lo general suelen confundirse con zonas de reconversión, pues, son céntricas, es decir cercanas a los centros históricos. La cultura y el entorno social afecta su plusvalía a pesar de estar cerca de zonas consolidadas, es por lo que, no entran en la categoría de zonas de reconversión.
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Zonas marginadas:
Estas son las zonas de interés social, en donde no se genera valor como inversión inmobiliaria debido a los escasos aportes económicos en mantenimiento, seguridad, amenidades, entre otros, lo que representa un deterioro en la zona disminuyendo la plusvalía.
Ya conoces las distintas zonas en las que se divide la plusvalía, es importante, determinar en donde está ubicada la propiedad en donde se desea invertir para obtener un buen retorno de la inversión.
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¿Cuánto dinero necesito para invertir en bienes raíces?
Para invertir en México en bienes raíces necesitas aproximadamente un millón de pesos si es que deseas vivir en una zona metropolitana, sin embargo si tu idea se basa en consolidarte en un área periferica puedes considerar alrededor de $800,000 pesos como minimo.
¿Es mejor tomar en cuenta la calidad o el precio?
Cuando se va a realizar una inversión inmobiliaria, en muchas ocasiones los compradores hacen comparativas del valor por m2 de la propiedad, apostando al que tenga un menor precio.
Es un arma de doble filo, pues al bajar los precios, se baja el presupuesto de construcción lo que representa una menor calidad en los materiales que se utilicen para la propiedad.
A pesar, de que los acabados puedan quedar “bien” y con buenos detalles, lo cierto es que, si no se utilizan los materiales resistentes y adecuados, puede generar perdidas con el paso de los años, bien sea por deterioro, sismos, filtraciones, derrumbes, entre otros.
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Algunos de los puntos a evaluar, son:
- La propuesta arquitectónica: Se refiere a la vigencia que tendrá la propuesta con el paso del tiempo.
- Exposición del terreno: se refiere a la calidad del terreno de construcción, la exposición que tenga ante desastres, sismos, tornados, inundaciones. Evalúa que el precio corresponda a las características del terreno, inclusive la violencia callejera, pues si es las calles cercanas se observan peleas, manifestaciones, entre otros, esto puede disminuir la plusvalía.
- Estructura: es importante conocer la resistencia de las columnas de la propiedad, en caso de sismos esto representa gran valor. Invertir en un desarrollo, con una estructura que cumpla con los estándares de seguridad es cuidar de su patrimonio.
- Muros: Es importante ver la calidad de los muros para la privacidad, filtraciones y durabilidad.
- Acabados: La calidad de los acabados es un detonante en la decisión de compra, son los detalles finales de una propuesta arquitectónica.
- Amenidades: Se debe determinar el público al que se dirige y establecer cuales serán las amenidades (gimnasios, parques, bares, salas de reuniones, entre otros).
En conclusión, debe tener en cuenta:
- Adquirir la propiedad en el precio correcto, de acuerdo con las condiciones del inmueble, tomando en cuenta el Cap Rate.
- Invertir en una ubicación que le brinde plusvalía a la propiedad, las zonas de reconversión son las más recomendadas.
- Identificar la demanda de productos y evaluar el comportamiento poblacional, identificar las futuras necesidades.
- Evaluar el nivel arquitectónico a largo plazo ¿genera plusvalía o no?
Te dejamos el Webinar de “Oportunidades de Inversión en Bienes Raíces” en donde podrás escuchar a mayor detalle las recomendaciones de Jorge Cuenca, Director de Estructuración Activa, Desarrollador Inmobiliario.
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