Para planificar los costos de construcción en cualquier proyecto inmobiliario es necesario contemplar diversos conceptos que pueden ayudarnos a entender que camino tomar; ante ello el hard cost y el soft cost serán clave.
Comprender las diferencias que existen entre los costos duros y los costos blandos significará un gran avance en cualquier construcción.
En esta entrada te ayudamos a entender ambos preceptos para que tu planeación inmobiliaria se encuentre definida correctamente.
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Costo Duro vs Costo Blando
Los conceptos de Hard Cost y Soft Cost son muy utilizados cuando se definen costos en un desarrollo inmobiliario y sobre todo en la industria de la construcción, estos se refieren a los tipos de presupuestos que se emplearán generalmente para un proyecto.
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Costos directos (Hard Costs)
Los costos directos (Hard Costs) se refieren a la promoción y edificación inmobiliaria relacionadas con la construcción física de un edificio los cuales incluyen materiales y mano de obra.
Los costos directos involucran los siguientes aspectos:
- Mano de obra y materiales de construcción: En este sentido se deben considerar salarios de los trabajadores y costos de los materiales.
- Costos de paisajismo: Costos de naturaleza (árboles, césped, fertilizantes, flores, arbustos)
- Mejoras en el sitio: Pavimentación, glorietas, muebles de exterior y/o mejoras.
- Instalación de servicios públicos: instalación eléctrica, fontanería, conexión de agua/alcantarillado, etc.
- Acabados interiores: Empapelado, pintura, molduras, pisos, etc.
- Plomería y Electricidad: Materiales necesarios para la instalación.
- Sistemas de seguridad: sistemas de alarma contra incendios, sistemas de rociadores, salidas de incendios y otros sistemas relacionados.
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Costos blandos (Soft Costs)
Por su parte los costos blandos son aquellos que no se relacionan con la construcción física, pero que son indispensables para cualquier desarrollo inmobiliario. Estos pueden ser el financiamiento, diseño y gastos administrativos.
Para los costos blandos de construcción debemos abarcar los siguientes puntos:
- Planos y honorarios arquitectónicos
- Ingeniería y planificación civil
- Trámites administrativos
- Impuestos
- Seguros de construcción
- Mobiliario de construcción
Estimaciones para los costos de construcción
Para preparar un presupuesto debes considerar que siempre salen algunos gastos extras y por ende debes seguir pasos que te ayuden a conformar un proyecto más concreto.
Algunos de los pasos para seguir y considerar con los precios de construcción son los siguientes:
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Estimación de costos iniciales.
La estimación de los costos iniciales se suscita cuando la obra está en una fase inicial, en esta etapa podremos considerar lo siguiente:
- Cotización de materiales de construcción
- Tiempos de inversión y retornos
- Mano de obra y materiales requeridos de arranque
La estimación que se hace para esta etapa va de un 30% al 50% de precisión.
Estimación presupuestaria preliminar
Una vez que se depuraron gastos en la primera etapa es necesario hacer una estimación de costos de construcción preliminar en donde la precisión se modifica a un 15% y 30%.
Para este punto el diseño del edificio y su construcción ya tienen un 70% de avance, para lo que se requiere distinguir los gastos últimos de administración, materiales y operación.
Presupuesto final
Una vez que los contratos están firmados entonces el presupuesto final se define gracias al análisis profundo de todos los panoramas y contingencias que puedan generarse durante las obras.
Los porcentajes de precisión se modifican del 5-10% en cuanto a gastos inesperados.
Los contratistas y/o desarrolladores suelen hacer estimaciones aproximadas gracias a herramientas diversas, por ello es que es necesario como inversionista acercarse a un experto en la materia para que puedas ahorrarte desde un inicio gastos e insumos inesperados y contemplarlos en tus costos.
Aspectos a incluir para la construcción de un desarrollo
Si te has preguntado ¿Qué aspectos debes considerar para la construcción de un desarrollo? Aquí te mencionamos algunos ejes clave para cualquier inversionista que no debe dejar pasar.
Metros cuadrados
Para tener un presupuesto justo y alineado con tus metas, es necesario especificar cuantos metros cuadrados posees y cuantos vas a utilizar para desarrollar la misma. Las dimensiones y sus características serán clave para que los permisos sean concedidos y a la par puedas tener una aproximación con la mano de obra y materiales requeridos.
Obra
Uno de los factores que sin duda se deben considerar es el costo medio del m2 en la construcción. Este será delimitado por el tiempo en que se desarrollará la misma obra y los componentes del proyecto. La mano de obra y sus derivados es algo a considerar que sin duda es fundamental.
Materiales de obra
Los materiales también deberán ser definidos por el tipo de proyecto arquitectónico, la zona y los precios del mercado. Actualmente, existen opciones sustentables y que suelen ser económicas, además de duraderas en las que diversos desarrolladores comienzan a confiar y emplear.
Los materiales más comunes para la construcción son:
- Materiales metálicos
- Fibras textiles
- Materiales plásticos
- Materiales de concreto
- Materiales compuestos
- Materiales pétreos
Profesionales en obras
El personal que colaborará en tu proyecto también es esencial, por ello es que contemplar a los arquitectos, ingenieros, contratistas, decoradores, albañiles, etc. Tendrá que ser uno de los primeros pasos a revisar en tu cotización de construcción.
Por último, recuerda añadir serie de partidas y su-partidas en donde especifiques los conceptos por los cuales destinarás el presupuesto de acuerdo a su categoría.
Ejecutar una obra es un proceso que requiere de mucha ayuda, detalle y análisis, sin embargo, gracias a la información y soporte de ciertos expertos es como podrás planearla correctamente y conformar un presupuesto que se acomode a tus necesidades.
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