En la CDMX existen dos problemas que se pueden remediar con un plan de redensificación habitacional: el crecimiento urbano desordenado y la reducción poblacional de la capital, que, anualmente, pierde alrededor de mil habitantes, según la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi).
Ciertamente, este último fenómeno se debe al elevado costo de vida en algunas colonias de la capital y, de igual manera, a los precios de vivienda, que cada año ganan plusvalía. Estos factores son los principales que obligan a muchas familias y profesionistas a buscar vivienda en la periferia de la metrópolis, inclusive en el Estado de México, lo que, consecuentemente, deja muchas áreas de la capital menos pobladas de lo que podrían estar.
En pocas palabras, la redensificación habitacional consiste en hacer posible que una determinada zona con una infraestructura urbana ya definida pueda albergar nuevas construcciones de vivienda, logrando, de esta manera, evitar que los pobladores se vean obligados a buscar un hogar en otros lugares, además de consolidar un desarrollo urbano sustentable e inteligente. Indudablemente, en la CDMX esto representaría un gran beneficio, pues los ciudadanos capitalinos, en general, pierden más de un mes anualmente en traslados, de acuerdo con el Índice de Tráfico TomTom.
Las cinco delegaciones de la CDMX con más zonas con potencial de redensificación, de acuerdo con la Seduvi, son: Gustavo A. Madero (52 zonas), Iztapalapa (21 z.), Venustiano Carranza (20 z.), Cuahutémoc (19 z.), y Azcapotzalco (17 z.).
Ahora, concretamente, ¿cómo se procede o qué instrumentos se utilizan para realizar una redensificación exitosa? El portal inmobiliario Lamudi señala qué estrategias hay para efectuarla.
Medidas fiscales
Entre los gravámenes tributarios que se pueden emplear para alcanzar una buena redensificación, se puede nombrar al Impuesto por la Subutilización del Suelo, que penaliza a los propietarios que no construyan en la totalidad de un terreno y que, por lo tanto, dejen baldíos.
Asimismo, la Contribución de Mejoras se aplica cuando una obra pública generará una plusvalía inmobiliaria, por lo que los dueños de las propiedades beneficiadas tendrán que pagar un monto variable que se destina al pago del costo de la obra. En el caso de viviendas, esta herramienta es particularmente útil para crear lotes urbanizados.
Otro instrumento importante es la Contribución por Densificación, que puede existir cuando se hacen obras en una construcción que aumentan su densidad. Por ejemplo, si se construyen más niveles en un edificio, las autoridades municipales obtendrán una contribución por otorgar el debido permiso, recurso que utilizarán.
Medidas normativas
Una de las principales medidas normativas son los Polígonos de Actuación, que se utilizan para maximizar la utilización de los terrenos al crear espacios mixtos en zonas de redesarrollo o regeneración urbana. También se utilizan en nuevos desarrollos y estimulan la creación de viviendas sociales.
Otro mecanismo útil es la Transferencia de Derechos de Desarrollo, que posibilita que los derechos de edificación inmobiliaria de una zona se puedan transferir a otra. Esto en razón de haber un patrimonio valorable o por razones de riesgo ambiental, puesto que estas cosas impiden un máximo aprovechamiento de desarrollo.
