En 2030 habrá en México 40.8 millones de viviendas, lo que representará, desde 2011, un incremento de 11.6 millones de hogares, según predicciones de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) en su último estudio sobre el estado actual de la vivienda en México. Paralelamente, si se considera el aumento de la construcción de departamentos en el país, los edificios verticales para habitación representarán una buena parte del porcentaje total de viviendas en 2030.
En efecto, ya en 2014 el Registro Único de Viviendas (RUV) indicaba que, en 8 años, la construcción de departamentos se había incrementado 32% en el país. Específicamente, en ciudades con una fuerte expansión urbana y económica, como Querétaro, donde hay un boom de residencias verticales. Por ejemplo, en la metrópoli queretana, en 2015, se verificó que cada mes se colocaban en el mercado, como promedio mensual, 140 departamentos residenciales verticales, con precios alrededor de los 300 mil pesos.
En general, en el territorio nacional los precios de las viviendas se han incrementado de 2012 a 2015, según el estudio de la situación inmobiliaria en México de BBVA Bancomer. En el Distrito Federal, el aumento del precio está entre 21 y 28%, y en estados como Baja California o Nuevo León se constató un crecimiento entre 8 y 16%. En consecuencia, rentar o comprar un departamento es ahora más caro.
Entonces, ¿qué es lo que puede explicar este aumento de precios? El portal inmobiliario Lamudi señala los siguientes criterios que pueden ayudar a comprender tal aumento.
La economía y política
Uno de los criterios importantes que afecta el precio de los inmuebles en México es el valor del dólar estadounidense. Esto porque el alza de esta unidad monetaria tiene un impacto directo en el precio de insumos como el cemento, que se vuelven más caros. También, si las propiedades se venden o se arriendan en dólares, la cotización del dólar afectará su precio.
También, una economía nacional recesiva puede alzar el precio de los inmuebles ya que la construcción de estos bienes se disminuye y, por eso mismo, también su oferta. El mismo efecto pueden tener políticas gubernamentales como el incentivo de programas crediticios, reformas fiscales que incrementan gravámenes o la regulación de las tasas de interés que favorecen a compradores, ya que el sector privado se puede aprovechar de las buenas condiciones de los compradores para aumentar los precios de las viviendas en venta.
La oferta y la demanda
Si la oferta es escasa, entonces lo normal es que el monto requerido para adquirir o rentar sea más elevado, esto porque la competencia entre vendedores es reducida, lo cual les permite fijar precios sin prestar demasiada atención a la competitividad de su producto. Asimismo, una alta demanda comprende precios elevados, pues, en este caso, atraer al comprador no es una preocupación fundamental. Aquí se debe mencionar que reformas políticas de gran envergadura como la reforma energética aprobada en 2013, suelen ocasionar una buena demanda inmobiliaria pues se necesitan espacios industriales, de oficinas y también aquellos habitacionales.
Orden urbano y buenas condiciones sociales
Un inmueble puede experimentar una depreciación o plusvalía importantes debido a fenómenos urbanos o de tipo social. Por ejemplo, recientemente trascendió que, en determinadas zonas de Ciudad Juárez, por falta de orden en la zonificación, algunas viviendas se habían depreciado entre 10 y 40%. En cambio, si se llegara a construir el Corredor de Chapultepec, los bienes raíces circundantes se beneficiarían de una plusvalía de 20%.
