Reporte del Mercado Inmobiliario Residencial

GUADALAJARA 2018

Empleo

La tasa de desocupación a primer trimestre de 2018 es de

2.35%

Esto indica que es una de las entidades con la tasa más baja de desocupación de todo el país, en el

24° sitio.

Seguridad

71.50%

13° lugar

de la población de la Zona Metropolitana de Guadalajara y de todo Jalisco se siente insegura.

Movilidad

Zona Metropolitana de Guadalajara

Aeropuerto – Puerta de Hierro: 50 a 1 h 20 min.

Lomas de Zapopan – Tonalá Centro:  1 a 2 hrs.

Prados Providencia – Aeropuerto: 40 a 1 h 25 min.

Guadalajara, Centro – San Pedro Tlaquepaque: 35 a 1 h 10 min.

Vallarta Norte – Aeropuerto: 40 a 1 h 25 min.

Paseo Andares – Guadalajara, Centro: 20 a 55 min.

Universidad Autónoma de Guadalajara – Lomas de Polanco: 28 a 1 h 10 min.

Parque Metropolitano de Guadalajara – Americana: 18 a 45 min.

Guadalajarita – San Pedro Tlaquepaque: 40 a 1 h 30 min.

Catedral de Guadalajara – Puerta de Hierro: 30 min a 1 h 15 min.

*La selección de los destinos se consideró con base en los principales puntos corporativos, de entretenimiento, educación, así como en principales vías de acceso. 

*Horarios extraídos de Google Maps con base en la hora de mayor afluencia: 18:00 hrs.

 

92

27

17

45

108

34

museos

teatros

bibliotecas

complejos cinematográficos

ferias del libro

festivales

En boga cultural

OFERTA INMOBILIARIA RESIDENCIAL

Venta

78%

casas

22%

departamentos

% DE CASAS POR RANGO DE PRECIO

Oblatos y Guadalajara Centro se posicionan en primer y segundo lugar al ofertar casas con precio menor a los 2 millones de pesos. Como siguiente instancia, Valle Imperial y Zapopan Centro concentran la oferta que va desde los 2.1 millones de pesos (mdp) a los 4.9 millones (mdp). En otra parte, Providencia y Virreyes Residencial encabezan el abanico de casas a la venta sobre los 5 millones de pesos hasta los 10.9 millones (mdp). Por último, Puerta de Hierro y Colinas de San Javier son las colonias con la cartera de casas en venta más cara, a partir de los 11 millones (mdp).

PRECIOS DEL MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL GUADALAJARA

Colonias por precio promedio

Casas

<$2,000,000

1. Oblatos

$ 5,000,000 - $ 10,900,000

>$11,000,000

1. Puerta de Hierro

2. Colinas de San Javier

3. Valle Real

4. Virreyes Residencial

1. Providencia

2. Moderna

El precio promedio en Guadalajara se encuentra estable con sumas no mayores al 10% de incremento.

El precio promedio ha ido al alza del q2:2017 al q2:2018 con una implicación positiva del 12%. Con una curva ascendente hasta los 16 mil pesos/m2 cae singularmente hasta llegar a los 14 mil pesos/m2 en seis meses.

Oblatos ha tenido un año de altibajos en cuanto a precio se refiere, pero de lo que va del 2do trimestre del año la contracción es negativa respecto al mismo ejercicio de 2017. A su vez, la colonia Oblatos ha tenido un crecimiento significativo de forma anualizada; pero hay que poner atención en los últimos tres trimestres.

El centro de Guadalajara concentra precios que están en la media de los 2.8 millones de pesos, lo que significa un incremento del 13% con relación al mismo ejercicio del año pasado (q2:2017-q2:2018). De 11 mil a 12 mil pesos fue el aumento (17%) en el precio del metro cuadrado.

Aunque el precio se encuentra en negativos de -9%, se prevé un repunte a final del año. Al igual que Valle Real y Virreyes Residencial, el cpm2 se abarató, pero casi llegando a su punto de equilibrio (-1%).

Colinas de San Javier tiene una contracción de precio n números negativos de -2%; de 24.3 a 23.9 millones de pesos (mdp) del q2:2017 al q2:2018. El precio en el mercado se contrajo -21%; de 28 mil a 22 mil pesos en un año.

DEMANDA INMOBILIARIA RESIDENCIAL

Interesados por precio promedio del inmueble

Moderna y Oblatos empatan con 81% de las solicitudes por comprar una casa debajo de los 2 millones de pesos. Siendo las casas en Valle Imperial y Providencia las que tuvieron el mayor número de interesados del mercado de los 2.1 a los 4.9 millones (mdp). No obstante, Virreyes Residencial y Valle Real captaron el interés de propiedades entre los 5 millones de pesos y 10.9 millones (mdp); y dejan tanto a Colinas de San Javier como a Puerta de Hierro como las ganadoras en la demanda de casas en venta de la Zona Metropolitana de Guadalajara sobre los 11 millones de pesos.

¿DÓNDE QUIERE VIVIR LA GENTE EN GUADALAJARA?

Ranking de preferencia

% PROPORCIÓN

GÉNERO

Guadalajara

Guadalajara

Zapopan

Zapopan

59.6%

40.4%

60.9%

39.1%

MUJERES

HOMBRES

MUJERES

HOMBRES

MUNICIPIO

*Información extraída por Lamudi.com.mx, julio 2018.

Algunas de las motivaciones que hacen que las personas se interesen por una propiedad en la Zona Metropolitana de Guadalajara son:

  • Guadalajara es uno de los distritos financieros y de negocios más importantes del país.

  • Zapopan cuenta con una oferta educativa y de salud competitivas y de calidad.

  • Guadalajara es uno de los lugares con más turismo cultural y gastronómico. 

  • Zapopan posee una oferta inmobiliaria vasta y cubre la demanda de la mancha urbana de la ZM de Guadalajara.

Solicitud créditos Hipotecarios

Ante una revisión el reporte de Demanda 2018 de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), prevé una caída en la solicitud de créditos hipotecarios de -2.1% en el 2018 con relación a las cifras finales del ciclo anterior.

créditos hipotecarios 2017

73,798

58,246

Adquisición

11,598

Mejoramiento

Autoconstrucción

3,954

72,245

créditos hipotecarios 2018

Adquisición

55,486

Mejoramiento

13,237

Autoconstrucción

3,522

Conclusiones

Se puede apreciar un comportamiento preponderante en las colonias Oblatos, Zapopan Centro y Providencia ante la oferta que va desde menos de 2 millones de pesos a los 10.9 millones (mdp), mientras que Puerta de Hierro encabeza la venta de casas sobre los 11 millones de pesos.

En tanto que Atemajac del Valle es considerada la colonia que ofrece departamentos con precio menor a los 2 millones de pesos; Arcos Vallarta se posiciona en primer lugar de departamentos a la venta en la Zona Metropolitana de Guadalajara.

El precio promedio en Guadalajara ronda por los 6 millones 96 mil pesos, siendo Zapopan más accesible con una oferta de departamentos de 5 millones 894 mil pesos. El costo por metro cuadrado es equivalente a 34 mil y 35 mil pesos.

En cambio, las casas en ambas municipalidades tienen un precio promedio de 6 millones 600 mil pesos; a un lado, el costo por metro cuadrado se aprecia sobre los 18 mil pesos en GDL y 20 mil pesos en Zapopan.

En cuanto a la demanda se refiera, la Moderna es la que más solicitante percibe en el 2017 por los dos tipos de propiedades, estas con precios menores a los 2 millones (mdp), dejando a Puerta de Hierro y Country Club como los perímetros que reciben mayor interés sobre los 11 millones de pesos por casas y departamentos respectivamente. A grandes rasgos, las personas prefieren vivir en Guadalajara sobre Zapopan, 64.2% frente a 35.8% cada una.

Las solicitudes de mejoramiento surtirán en efecto ascendente de la variación anual de 14%, mientras que las soluciones de adquisición y autoproducción tendrán una reacción inversa de -5% y -11% respectivamente. (SHF-Demanda 2018)

44 mil 802 créditos fueron otorgados por el Infonavit en el 2017, donde el 64.3% corresponde a la vivienda nueva y 35.7% a vivienda usada. (Infonavit)

El crédito otorgado por la banca comercial superó la cifra de 29 millones 826 mil pesos de la cartera vigente a cierre de octubre de 2017. (Banxico)

28%

Guadalajara

54%

Zapopan

72%

46%

%Casas / % Departamentos

%Casas / % Departamentos

Regresar al inicioRegresar al inicioRegresar al inicio

Lamudi México 2018

El tiempo promedio de traslado en la zona metropolitana de Guadalajara es de 56 minutos.

Colonias por precio promedio

Departamentos

$ 2,100,000 - $ 4,900,000

1. Zapopan Centro

2. Guadalajara Centro

3. Valle Imperial

Hay

1 millón 755 mil 753

trabajadores inscritos al Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) entre permanentes y eventuales.

(Observatorio Nacional Ciudadano, Reporte Anual 2017).

Ocupa el

de la cifra negra en el ranking nacional con 

en el 2016. 

93.20%

(Observatorio Nacional Ciudadano, Reporte Anual 2017).

RADIOGRAFÍA DE LA ZONA METROPOLITANA DE GUADALAJARA

Datos geopolíticos y demográficos

187.9 km2

893.15 km2

1,081 km2

+

Los municipios de Guadalajara y Zapopan son las dos demarcaciones que concentran el mayor número de habitantes de todo el estado de Jalisco. Por esa razón, cuentan con un dinámico mercado inmobiliario que justifica las numerosas acciones de vivienda que han realizado en los últimos años, impulsando tanto la industria de la construcción como la de los bienes raíces.

1,495,189

Habitantes

48.2%

Hombres

51.8%

Mujeres

1,243,756

Habitantes

51.2%

Mujeres

48.8%

Hombres

9,658.2

Habitantes/km2

1,152.2

Habitantes/km2

GUADALAJARA

ZAPOPAN

=

Datos geopolíticos y demográficos

Homicidio Doloso + Feminicidio

Homicidio Culposo

Secuestro

Extorsión

Robo con violencia

Robo de vehículo

Robo a Casa habitación

Robo a Negocio

Robo a Transeúnte

Narcomenudeo

19.48

21.33%

1,081

-15.87%

0.26

9.32%

7.06

-19.04%

198.52

115.77%

167.28

31.54%

65.79

18.97%

70.24

101.45%

57.24

106.58%

22.8

-18.54%

Taza 100 mil habs. 2017

Taza de variación 2016 - 2017

Desarrollo Urbano y Vivienda

1,400 proyectos

ingresados en 2017.

Se ejecutaron 142 obras de infraestructura en 116 municipios de Jalisco, con una inversión total concurrente entre municipios y el estado superior a los 400 millones de pesos. (Secretaria de Planeación, Administración y Finanzas – Informe de Gobierno 2017)

Obra pública actual

81 proyectos

de obra pública.

En cuanto a la oferta en el mercado de la Zona Metropolitana de Guadalajara, hay un mayor número de casas (78%) que están a la venta, frente a los departamentos con tan solo 22% del total de la cartera.

Dentro del tipo de propiedad horizontal, Zapopan supera la oferta con 72%, ante un 28% de Guadalajara. En tanto que los departamentos, Guadalajara supera a Zapopan por 8% de diferencia.

De acuerdo con el Monitor Inmobiliario de Realty World, la venta de vivienda nueva cayó -43.5% en Jalisco de enero-febrero 2017 al mismo ejercicio de 2018. Inverso, las operaciones de vivienda usada aumentaron 7.1%. (CONAVI). 

Al igual que la vivienda nueva, las acciones para comprar vivienda residencial se debilitaron -32.8% en el mismo rango de tiempo, repercusión similar en el segmento residencial plus con un valor descendiente de -22.4%.

La venta de vivienda popular y a personas mayores de 30 años tuvo efectos negativos de -18.66% y -53.41% respectivamente.

<$2,000,000

1. Atejamac del Valle

$ 2,100,000 - $ 4,900,000

1. Arcos Vallarta

2. Americana

3. Ciudad Granja

$ 5,000,000 - $ 10,900,000

1. Puerta de Hierro

2. Providencia

3. Valle Real

4. Lomas Altas

5. Moderna

>$11,000,000

1. Country Club

PRECIOS DEL MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL GUADALAJARA

Las cifras en Zapopan ascienden al 17 por ciento. Por su parte, ambos municipios tienen una variación anual alada de 9% y 18% respectivamente.

La colonia Valle Real surtió un aumento anualizado de 14%, pese a que se había mantenido con crecimientos inferiores. Por su parte, el precio por metro cuadrado tuvo una implicación negativa de -4% anualizada.

Con un ligero crecimiento de apenas 3%, se espera que este comportamiento no cambie al cierre de 2018. El precio por metro cuadrado subió moderadamente (6%) en un año.

Desde el 2do trimestre de 2017 al mismo ejercicio del 2018 ha tenido un crecimiento constante en el precio, hasta llegar a los 18%. En tanto que el costo por metro cuadrado está a la baja con -5% del 2do trimestre de 2017 al mismo ejercicio de 2018.

Con un incremento de precio de 4%, Puerta de Hierro se coloca como la colonia más cara de la Zona Metropolitana de Guadalajara. A pesar de que la variación anual q2:2017-q2:2018 es de -8% el comportamiento refleja que el costo por metro cuadrado va a recuperar su tendencia al alza.

Con una caída de -8%, Zapopan refleja precios promedio que rondan los 4.1 millones de pesos. Desde el punto de vista del cpm2, el centro de Zapopan creció 20 por ciento.

La ciudad de Guadalajara en el estado de Jalisco surtió un valor alzado anual de 16%, con una media de 6 millones 96 mil pesos.

El precio promedio se contrajo -2%; de 3 millones 376 mil pesos a 3 millones 300 mil pesos. El cpm2 llegó a 31 mil 378 pesos en el 2do trimestre de 2018.

Al igual que Zapopan, la colonia Moderna sostuvo un crecimiento de 9% en el 2do trimestre de 2018 con relación al último ciclo. En cuanto al costo por metro cuadrado, cayó -14%, de 24 mil 984 pesos en el 2do trimestre de 2017 a 21 mil 569 pesos en el mismo ejercicio de 2018.

El valor de un departamento en Arcos Vallarta descendió -17% al compararse ambas q2 del 2017 y 2018. Por su parte, el crecimiento del costo por metro cuadrado fue contundente con una implicación de 22%.

15% es el crecimiento sostenido a cierre del 2do trimestre de 2018 con respecto al mismo ejercicio del año anterior. Asimismo, el cpm2 se apreció en una tendencia descendiente ligera de -0.2%.

Con un camino de los 11.8 a los 13.1 millones de pesos (mdp) en un año, Country Club tuvo un crecimiento del precio de departamentos de 11%. Por su parte, el costo por metro cuadrado implicó un alza de 4 por ciento.

Guadalajara

Zapopan

% DE DEPARTAMENTOS POR RANGO DE PRECIO

Atemajac del Valle y Moderna, las colonias con la oferta de departamentos más amplia por debajo de los 2 millones de pesos. A su vez, Ciudad Granja y Americana tienen el sitio con el mayor número de departamentos en venta en el rango de los 2.1 y los 4.9 millones (mdp) de la Zona Metropolitana de Guadalajara. En cambio, Country Club y Providencia tienen el mayor despliegue de departamentos en los 5 millones de pesos y los 10.9 millones (mdp). Finalmente, Puerta de Hierro es la colonia que pone a disposición el mayor número de propiedades de vivienda vertical que superan 11 millones (mdp).

Guadalajara

Zapopan

Casas Guadalajara

Casas Zapopan

Departamentos Guadalajara

El precio en Zapopan solo creció 9% en el último año, igual a 5 millones 894 mil pesos.

De 5.4 a 6.4 millones de pesos es la variación de precios anualizada (19%) en Valle Real. Mientras tanto, el metro cuadrado se cotizó en 27 mil 523 pesos, uno por ciento más caro que el ciclo pasado.

El efecto ascendente también impactó a Ciudad Granja con un porcentaje de más 19 puntos. De igual forma, el costo por metro cuadrado de los departamentos en C.G. creció un ligero, pero representativo 2 por ciento.

El precio de una residencia en Lomas Altas tuvo un incremento del q2:2017 a q2:2018 de 16%; de 5.4 a 6.2 millones de pesos. Sin embargo, el cpm2 se contrajo -4%.

Puerta de Hierro cayó -19% y la coloca en el segundo peldaño de precio más alto a la hora de comprar un espacio de vivienda vertical. En tanto que el aumento de precio por metro cuadrado fue de 17 por ciento.

Aunque se mantiene como una colonia con precios oportunos, de a poco se ve reflejado el crecimiento en la zona con un alza de 2% de manera anual. Aunado a esto, el precio por metro cuadrado se elevó hasta 10% el 2do trimestre de 2018 con relación al mismo ejercicio del ciclo anterior.

Departamentos Zapopan

Casas Guadalajara

Casas Zapopan

Interesados por precio promedio del inmueble

Moderna y Atemajac del Valle impulsan la llegada de compradores que buscan espacios con un precio menor a los 2 millones de pesos, mientras que Arcos Vallarta y Americana encabezan el número de solicitudes de departamentos en venta en el rango de los 2.1 y los 4.9 millones de pesos. En contraste, Country Club y Valle Real cubren el territorio de los 5 millones de pesos a los 10.9 millones (mdp), y termina la cuenta en que la colonia Country Club también atrae las miradas de los compradores de un segmento superior, al igual que Puerta de Hierro que buscan departamentos sobre los 11 millones de pesos.

Departamentos Guadalajara

Departamentos Zapopan

Regresar al inicioRegresar al inicio

La demanda de las propiedades en el mercado ha aumentado, mucho tiene que ver, los nuevos planes parciales de Guadalajara que fomentan la inversión inmobiliaria al tener predios con nuevo potencial, la verticalización y redensificación de Guadalajara y su zona metropolitana, así como la construcción de proyectos de usos mixtos y la demanda que existe por este tipo de proyectos y vivienda vertical        .

Georgina Ochoa

Presidente

Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios Guadalajara (AMPI GDL)

"

"