Reporte del Mercado Inmobiliario Residencial

CDMX 2018

La Ciudad de México es una metrópoli efervescente, con una contrastante oferta inmobiliaria para todos los bolsillos y estilos de vida, con una proporción de usuarios de internet superior al 80% en zonas urbanas y más de 65% en áreas rurales.

Con una equivalencia de 84%, la Ciudad de México ocupa la antepenúltima posición de la lista de hogares familiares por entidad federativa y último lugar (21%) del porcentaje de integrantes del hogar de 15 años y más con rezago educativo por estado.

(Encuesta Nacional de los Hogares, INEGI, 2016)

RADIOGRAFÍA DE LA CIUDAD DE MÉXICO

Datos geopolíticos y demográficos

Existen

Delegaciones

16

dentro de

1,495 km2

que comprenden a la pequeña gigante CDMX

Viven

5,967

habitantes por km2

lo que es igual a

8,918,653

habitantes

donde se distribuyen

53%

mujeres

47%

hombres

(Censo INEGI 2015).

Empleo

La tasa de desocupación a primer trimestre de 2018 es de

3.6%.

Hay

3,410,553

trabajadores inscritos al Instituto Mexicano del Seguro Social

(IMSS) entre permanentes y eventuales. (INEGI; mayo 2018).

Seguridad

91.4%

93.8%

en el 2016.

(Observatorio Nacional Ciudadano; Reporte Anual 2017)

de la población de la CDMX se siente insegura

(Observatorio Nacional Ciudadano; Reporte Anual 2017)

Ocupa el 10° lugar de la cifra negra en el ranking nacional de mayor inseguridad con

Movilidad

*Horarios extraídos de Google Maps con base en la hora pico 18:00 h.

Aeropuerto Internacional Benito Juárez – Centro histórico: 22 a 45 min.

Centro histórico – Auditorio Nacional: 30 min. a 1 h 10 min.

Auditorio Nacional – Santa fe: 20 a 45 min.

Bosque de Chapultepec – Estadio Azteca: 45 min. a 1 h 40 min.

Ciudad Universitaria – Xochimilco: 24 a 1 h 25 min.

Ciudad Deportiva – Coyoacán: 16 a 28 min.

Basílica de N.S. Guadalupe – Polanco: 30 min a 1 h 5 min.

Central de abastos – Taxqueña: 18 a 40 min.

Líneas del Sistema Colectivo Metro: 12

Líneas del Metrobús: 7

Líneas del Mexibús: 3

Líneas de Tren Suburbano: 1

Líneas del Tren Ligero: 1

Terminales de autobuses: 4

Desarrollo Urbano y Vivienda

Inversión Pública vs. Inversión Privada

52%

Inversión pública

534

proyectos de obra pública al primer trimestre de 2018

Inversión privada

42%

Inversión Pública vs. Inversión Privada

Obra pública actual

151

157

300

106

48

132

museos

teatros

bibliotecas

complejos cinematográficos

ferias del libro

festivales de artes escénicas y otras disciplinas

Ciudad de diversidad:

OFERTA INMOBILIARIA RESIDENCIAL

Venta

32%

casas

67%

departamentos

Dentro del espectro de la vivienda horizontal se encuentra que las delegaciones que tienen el mayor número de casas en oferta son Álvaro Obregón, Tlalpan, Coyoacán, Gustavo A. Madero y Benito Juárez.

Por su parte, la vivienda vertical concentra su oferta de departamentos en Benito Juárez, Álvaro Obregón en segundo lugar, la delegación Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Coyoacán en quinta posición.

Al sumar casas y departamentos la ecuación resulta similar con Álvaro Obregón al frente de la oferta capitalina, seguido de Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Coyoacán y Tlalpan.

De acuerdo con el Monitor Inmobiliario (abril 2018) de Realty World, la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) indica que la venta de propiedades nuevas cae -27.8% en el ejercicio enero-febrero 2018 con relación al año anterior.

La venta de vivienda usada crece 50.6% en la Ciudad de México en el último año. (CONAVI)

Al igual que a total país, la Ciudad de México tuvo un tropiezo importante en la venta del segmento residencial plus con un decremento de -32.8%. (CONAVI)

La vivienda media se contrajo -13.74% a principios de 2018 con relación al primer bimestre del 2017. (CONAVI)

% DE CASAS POR RANGO DE PRECIO

De las seis delegaciones con mayor proporción de propiedades, Gustavo A. Madero es la que tiene más volumen de casas a la venta con precios menores a los 2 millones de pesos; Benito Juárez ocupa el máximo puesto en el número de inmuebles entre 2 y 3 millones (mdp); Tlalpan es la que tiene más espacios habitacionales en el rango de los 3 a 4 millones (mdp); a su vez, Cuajimalpa de Morelos cuenta con una oferta en unidades sobre los 4 millones de pesos.

NÚMERO DE DEPARTAMENTOS POR RANGO DE PRECIO

La delegación Cuauhtémoc se eleva en el podio del mayor número de departamentos con precio menor a 2 millones de pesos (mdp); Coyoacán se consolida con departamentos entre los 2 y 3 millones (mdp); Benito Juárez tiene un implicación comercial objetivo entre los 3 y 4 millones de pesos, mientras Cuajimalpa de Morelos arrasa con espacios sobre los 4 millones (mdp).

PRECIOS DEL MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL CDMX

Delegaciones por precio promedio

Casas

<$3,000,000

Azcapotzalco

Gustavo A. Madero

Xochimilco

Iztacalco

Venustiano Carranza

Iztapalapa

$ 5,000,000 - $ 7,000,000

>$7,000,000

Miguel Hidalgo

Cuajimalpa de Morelos

Álvaro Obregón

Coyoacán

Azcapotzalco

Gustavo A. Madero 

Xochimilco 

Venustiano Carranza 

Iztacalco 

Iztapalapa

Tlahuac

Miguel Hidalgo

Cuajimalpa de Morelos

Álvaro Obregón

Benito Juárez

Coyoacán

Tlalpan

<$3,000,000

$ 3,000,000 - $ 5,000,000

>$7,000,000

El precio promedio de casas en la delegación Álvaro Obregón tuvo un comportamiento a la baja de -6.9%, mientras que el precio de los departamentos tuvo un alza de 15.2%.

El precio por metro cuadrado de casas se desplomó desde el Q1 de 2017, siendo que el de departamentos registró un alza importante en el segundo trimestre del año para luego caer nuevamente.

El precio por m2 de casas tiene una ligera apreciación; los departamentos juegan al sube y baja con una variación porcentual de 9.0%

El comportamiento del precio de casas a la venta hizo una curva ascendente desde el Q2 de 2017. Por su parte, el costo de departamentos mantiene una tendencia incremental de 6.4%.

El costo por metro cuadrado es superior en los departamentos que casas, donde la variación es de 6.5% y 15.9% respectivamente.

El precio por una casa a la venta en Benito Juárez fluctuó del Q4 2016 al Q4 2017 con una recuperación en el precio de 5.3%. En departamentos la tendencia es constante al alza con 5.5% (VAR%).

El precio por m2 de casas tiene una ligera apreciación; los departamentos juegan al sube y baja con una variación porcentual de 9.0%

El precio de casas en 2017 subió significativamente, mientras que el de departamentos se mantuvo estable a partir del primer trimestre del año.

El metro cuadrado tanto de casas como de departamentos resultó apreciado al cierre de ciclo (2017).

La variación porcentual por una casa en del último trimestre del 2016 al mismo ejercicio de 2017 es de 0.1%; por su parte, la variación de los departamentos cayó de forma mínima 0.4%.

Después de una caída en el precio de casas en el segundo trimestre de 2017, para el cuarto trimestre comenzó a ganar terreno nuevamente, repercusión similar en el comportamiento de los precios de departamentos.

El precio por metro cuadrado de ambos tipos de propiedad cerraron al alza.

La tendencia en el precio de casas, aunque tuvo un tope en el segundo trimestre, comenzó a descender los siguientes periodos. Comportamiento similar al de los departamentos con una variación de 5.0% y 9.4% cada uno.

El comportamiento del costo por metro cuadrado de casas y departamentos en la delegación Gustavo A. Madero fue bastante parejo.

Pese a que el precio de casas registró un tope de 1.9 millones de pesos (mdp) en el segundo trimestre de 2017, el precio bajó en el cuarto trimestre del año; resultado espejo en el precio de los departamentos, donde Q2 dio comienzo al alza de precios del ciclo.

El precio por metro cuadrado de casas y departamentos cerró fuerte en el cuarto trimestre de 2016, pero tuvo una recaída en el Q2 2017 para luego encontrar equilibrio.

El precio de casas resultó superior al de departamentos por una diferencia de 336 mil 300 pesos.

El costo por metro cuadrado de casas mantuvo la línea todo el año, en tanto que el de departamentos se elevó 8.1% (Q4-2016 a Q4-2017).

El precio tanto de casas como de departamentos se mostró al alza para cierre de año.

De igual forma, el Q1 de 2017 es el que registró el pico más alto por metro cuadrado (casas); los departamentos sufrieron una caída de precio en el segundo trimestre de 2017 pero se recuperaron al final de año.

El precio de casas tuvo una variación porcentual de 18.5 puntos; el de departamentos, aunque algo fluctuante, resultó incremental 9.9%.

El costo por metro cuadrado  de casas tuvo una tendencia alzada, contrario al de departamentos con una variación de -8.0%

Al igual que el de departamentos, el precio de casas se aprecia estable con cierta ganancia en el último ejercicio del ciclo.

El precio por m2 cayó abruptamente -30.6%, la caída más drástica de la Ciudad de México; y -12.7% por casas y departamentos respectivamente.

El precio de casas apuntó hacia arriba, contrario al de departamentos que miró hacia el lado opuesto con -8.9%.

El costo por metro cuadrado de casas se mantuvo estable, pero el de departamentos subió en el tercer trimestre de 2017 y luego bajó nuevamente.

Los puntos de encuentro entre el precio de casas y departamentos se acercaron significativamente en el último ejercicio de 2017.

El precio por metro cuadrado de casas en Venustiano Carranza tuvo un decremento de -10.6% y se incrementó 6.9% el de los departamentos.

Cuando el precio de casas estaba sobre el de departamentos en el Q3 de 2017, la balanza se cruzó en el Q4 con una variación de -1.4% y 16.9% con relación a casas y departamentos.

El metro cuadrado se vendió en 10 mil 992 pesos al cierre de 2016 y cayó a 9 mil 445 pesos en el cuarto trimestre de 2017.

DEMANDA INMOBILIARIA RESIDENCIAL

Interesados por precio promedio del inmueble

Coyoacán encabeza las búsquedas de casas menores a 2 millones de pesos (mdp); Álvaro Obregón las solicitudes de propiedades entre 2 y 3 millones (mdp); Cuajimalpa de Morelos espacios residenciales sobre 4 millones (mdp)

Miguel Hidalgo

Cuajimalpa de Morelos

Magdalena Contreras

Benito Juárez

Cuauhtémoc

Usuarios con mayor interés por propiedades con un precio sobre los 30 mil pesos/m2

Álvaro Obregón

Coyoacán

Tlalpan

Azcapotzalco

Xochimilco

Venustiano Carranza

Usuarios con mayor interés por propiedades con un precio entre 20 mil y 30 mil pesos/m2.

Iztacalco

Gustavo A. Madero

Iztapalapa

Tláhuac

Usuarios con mayor interés por propiedades con un precio inferior a 20 mil pesos/m2.

¿DÓNDE QUIERE VIVIR LA GENTE EN CDMX?

Ranking de preferencia

De los  usuarios que mostraron interés en adquirir una propiedad en la Ciudad de México, la proporción de búsquedas se muestra a continuación:

% PROPORCIÓN

H

Benito Juárez

Cuauhtémoc

Miguel Hidalgo

Coyoacán

Gustavo A. Madero

Álvaro Obregón

Tlalpan

Azcapotzalco

Cuajimalpa de Morelos

Iztapalapa

Venustiano Carranza

Magdalena Contreras

Iztacalco

Xochimilco

Tláhuac

Milpa Alta

17.5%

15.4%

11.1%

10.4%

9.9%

9.9%

6.1%

5.5%

3.9%

3.2%

2%

1.7%

1.7%

1.1%

0.6%

0.2%

58%

58%

54%

59%

62%

60%

65%

69%

63%

62%

59%

43%

54%

58%

46%

58%

M

41%

41%

45%

40%

37%

39%

34%

30%

36%

37%

40%

56%

45%

41%

53%

41%

DELEGACIÓN

*Información extraída por Lamudi.com.mx, julio 2018.

En conclusión, la penetración de internet en hogares de Milpa Alta, Tláhuac, Xochimilco e Iztacalco, no ha surtido el efecto deseado, debido a que son las delegaciones con menor crecimiento económico de la Ciudad de México.

Sin embargo, las delegaciones Benito Juárez, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo son las que tuvieron una repercusión positiva al consultar propiedades a través del portal, gracias a que enmarcan algunos de los centros de negocios y financieros más importantes de la República Mexicana.

Después de revisar el reporte de la Demanda 2018 de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la solicitud de créditos hipotecarios se incrementó 8.3% del 2017 al 2018, siendo la adquisición, el tipo de solución con mayor demanda. 

El reto más grande para el mercado inmobiliario de la ciudad de méxico es generar desarrollos sustentables con accesibilidad a todos los servicios y continuar con un rumbo de crecimiento planeado y ordenado, tomando en cuenta que la infraestructura de servicios sea la adecuada

Jaime Bahena

Director General

Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI)

Conclusiones

Una ciudad como México merece que se ponga puntual atención al comportamiento de la vivienda, tanto su oferta como la demanda. En el reporte se puede apreciar que el 55% de las personas que buscan una propiedad están interesados en propiedades de menos de 2 millones de pesos (mdp).

Mientras que Iztacalco y Tláhuac son las delegaciones que más buscan inmuebles de menos de un par de millones de pesos, Cuajimalpa de Morelos y Miguel Hidalgo son las alcaldías con mayor número de interesados en espacios con precios superiores a los 4 millones de pesos. 

Benito Juárez es la delegación que concentra el mayor volumen de casas entre los 2 y 3 millones de pesos; por otro lado, Venustiano Carranza ocupa el primer peldaño de casas entre 3 y 4 millones de pesos, y Miguel Hidalgo tiene la mayor proporción de casas sobre los 4 millones (mdp).

Por parte de departamentos, Tláhuac tiene el mayor número de inmuebles registrados bajo los 2 millones (mdp); Coyoacán es el que posee más propiedades entre 2 y 3 millones de pesos, y Benito Juárez, la demarcación con mayor número de departamentos entre 3 y 4 millones de pesos.

Cuajimalpa de Morelos se posiciona como la delegación más cara a la venta de casas con 7 millones 900 mil pesos promedio. A su vez, Iztapalapa registra el precio más bajo (1,326,300 mdp). Con relación al metro cuadrado, Cuajimalpa de Morelos es el más alto con 37 mil 797 pesos/m2 y Xochimilco el que cuenta con el precio más accesible (9,445 pesos).

Cuajimalpa de Morelos y Tláhuac compiten por ser las alcaldías de la CDMX con el precio más caro y barato a la compra de un departamento respectivamente. En contraste, la delegación Cuauhtémoc es la que cifra el costo por metro cuadrado en el tope de la tabla (55 mil 252 pesos/m2) en comparación con Tláhuac con una implicación de 8 mil 417 pesos.

"

"

"

La tecnología ha acercado a los compradores con las viviendas, en un portal podemos tener mucha información sobre el inmueble, verlo y en algunos casos con los tours virtuales y la tecnología 360 los clientes pueden ver una propiedad desde su equipo electrónico sin necesidad de desplazarse lo que les permite hacer una precalificación de los inmuebles en los cuales están interesados

"

Ángel Valdés

Presidente

Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliaria (APCI)

Por adquisición y mejoramiento aumentaron las solicitudes 1% y 24.9% respectivamente; sin embargo, por tipo de solución, la solicitud de créditos para la autoconstrucción sufrió una caída de -3.6%.

28 mil 352 créditos fueron otorgados a los habitantes de la CDMX por el INFONAVIT al cierre de diciembre 2017. (Infonavit)

El crédito otorgado por la banca comercial, superó la cifra de 358 millones 658 mil pesos de la cartera vigente a cierre de octubre de 2017. (Banxico)

El FOVISSSTE liberó 12 mil créditos tradicionales en septiembre del ejercicio 2017, “con esta liberación se completan las 97 mil solicitudes de Crédito Tradicional realizadas por los derechohabientes al Fondo para el 2017”. FOVISSSTE 2017.

41%

Álvaro Obregón

59%

Azcapotzalco

26%

73%

Benito Juárez

14%

86%

Coyoacán

48%

52%

Cuajimalpa de Morelos

38%

62%

Cuauhtémoc

7%

92%

Gustavo A. Madero

56%

44%

Iztacalco

27%

73%

Iztapalapa

35%

64%

Magdalena Contreras

61%

39%

Miguel Hidalgo

14%

86%

Tláhuac

34%

65%

Tlalpan

60%

40%

Venustiano Carranza

26%

73%

Xochimilco

67%

32%

%Casas / % Departamentos

%Casas / % Departamentos

%Casas / % Departamentos

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Lamudi México 2018

El tiempo promedio de traslado en la CDMX es de 59 minutos en hora de mayor tránsito.

Delegaciones por precio promedio

Departamentos

Con relación a las solicitudes a través de internet, los interesados en un departamento con precio menor a 2 millones de pesos (mdp) vieron que Coyoacán es la delegación con más participación en este segmento; Miguel Hidalgo cautiva a los solicitantes por departamentos entre 2 y 3 millones (mdp); Cuajimalpa de Morelos el del rango de 3 a 4 millones (mdp) y Benito Juárez atrae las miradas de los interesados de departamentos sobre los 4 millones (mdp).

$ 3,000,000 - $ 5,000,000

Benito Juárez

Cuauhtémoc

Magdalena Contreras

Tlalpan

Tlahuac

$ 5,000,000 - $ 7,000,000

Cuauhtémoc

Magdalena Contreras

59,233

Créditos Hipotecarios 2017

Adquisición

38,565

Mejoramiento

18,509

Autoconstrucción

2,159

64,146

Créditos Hipotecarios 2018

Adquisición

38,955

Mejoramiento

23,109

Autoconstrucción

2,082

Solicitud créditos Hipotecarios