Guía para comprar propiedades

a. Preventa, Nueva o usada

Todo este proceso es resultante de cuestionarse si uno quiere una propiedad nueva o usada, sea casa o departamento, o si prefiere comprarla bajo el modelo de la preventa.

Pero definamos cada una con sus ventajas y desventaja:

Preventa

La figura de la preventa de inmuebles tiene la ventaja de que el comprador adquiere una propiedad previa o durante el proceso de construcción y mientras la paga a un precio inicial dado se prepara para habitarla a momento que el desarrollador entregue las llaves. Esto quiere decir que el precio se toma como una oportunidad, pero no hay que olvidar que tiene un par de talones de Aquiles: garantizar los tiempos de entrega y no poderse habitar de inmediato.

Nueva

Comprar un inmueble nuevo tiene la cualidad de que nadie la ha tocado más que sus constructores. Esto trae beneficios desde la perspectiva de que generalmente no presentan desperfectos, pero el inconveniente es que muchas de estas no vienen completamente equipadas con todos sus componentes: cocina, closets, pisos, entre otros. Por eso te sugerimos que consideres cada aspecto en tu decisión.

Usada

Este tipo de vivienda se describe por sí sola. Tiene la ventaja de que se es más fácil negociar el precio tomando en cuenta el estado de la propiedad. Los desperfectos como grietas, pintura, cerraduras o la última impermeabilización son un buen referente para contrarrestar las condiciones de la venta, pues son gastos adicionales que tendrás que hacer para vivir en un espacio óptimo.

b. Casa o Departamento

Si eres de las personas que prefieren tener privacidad total te conviene buscar una casa, porque tiene la ventaja de no compartir el costo del mantenimiento, ni las áreas comunes. Sin embargo, la mayoría del parque de vivienda horizontal resta valor por falta de seguridad, que frecuentemente si se encuentra en desarrollos de vivienda vertical, lo cual se convierte en un gasto adicional en el mantenimiento cuando de vivir en departamento se trata.

Así como estas diferencias encontramos muchas otras a considerar para elegir si quiero una casa de dos plantas que requiera para una familia completa con un par de hijos o un departamento de dimensiones pequeñas para un soltero que compra su primer hogar. ¡El cielo es el límite!

Ventajas

Desventajas

c. Ubicación, accesos, medios de transporte y seguridad.

Una vez decidido si quieres comprar una casa o departamento, nuevos o no, lo primero que debes hacer es definir el perímetro en el que quieres vivir. Para esto en lamudi.com.mx te sugerimos contestes las siguientes preguntas que te darán un panorama más amplio:

• ¿Cuáles son las colonias más cercanas a mi trabajo?
• ¿Mi presupuesto empata con el precio ofertado en dichas  colonias?
• ¿Cuáles son las principales vías de accesos y cómo está el tránsito en horas pico?
• ¿Existen líneas del Metro, Metrobús, sitios de taxis, paradas de autobuses cercanas?
• ¿Cuáles son los índices de seguridad de los alrededores?

La tecnología es una posible aliada, pues se puede consultar la información antes descrita a través de internet y aplicaciones de geolocalización como portales especializados.

d. Distribución y dimensiones.

No es lo mismo ser un empresario soltero que un padre de familia con tres hijos; para cada uno hay un espacio con dimensiones ideales según su estilo de vida y lo que puedan pagar.

Número de cuartos, baños y estacionamientos

Toma lápiz y papel para registrar en tu lista de deseos los requerimientos de la propiedad. Empieza valorando cuántos metros cuadrados son el mínimo que necesitan tú y tu familia para vivir, también cuestiónate cuántas habitaciones, baños y estacionamientos son los que se acomodan a tu situación de vida actual. Algo que te funcione en estos momentos.

e. Remate hipotecario: definición, ventajas y desventajas. Riesgos y ventajas a nivel inversión.

Un remate hipotecario, es el proceso de poner en subasta pública el inmueble de un propietario que no pudo pagar el monto a una institución financiera.

Este esquema surge principalmente de revender la parte que no se pagó del crédito otorgado a aquel que no logró liquidar la deuda, es decir, cuando se despoja al primer acreditado de la propiedad por falta de pago, la institución financiera vende los derechos de una hipoteca a un tercero.

Si el acreditado ya pagó una parte, lo único que requiere el banco es recuperar el resto de la cantidad otorgada en el crédito. Por ejemplo, si ya se finiquitó el 40% de la hipoteca, el banco vende los derechos por el 60% a un particular o intermediario que posteriormente comercialice el bien tangible.

Entra aquí para conocer los Pros y Contras de un Remate Hipotecario

Encuentra en Lamudi las siguientes propiedades

a. Usar portales inmobiliarios  y apps

Utilizar portales inmobiliarios optimiza el tiempo de los interesados, aportando una mayor visibilidad de propiedades (en cuanto a volumen) en menor tiempo.

En el momento que ingreses al portal, revisa bien la descripción, lugar en donde se presentan las dimensiones de las propiedades en venta, la distribución (cuartos, baños, sala, jardín, etc.), instalaciones, servicios y amenidades.

Pon atención a las fotografías de la casa o departamento, estas tienen que ser de buena calidad dando un panorama real de lo que te vas a encontrar al visitarla por primera vez. Durante la visita, coteja que se vea tal cual como se muestra.

Entra a lamudi.com.mx y busca la propiedad de tus sueños.

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b. Tipo de contacto

Trato directo con el dueño

El dueño no siempre tiene la experiencia que un agente o asesor de ventas inmobiliario tiene, es por ello que serás tú quien realice las preguntas y trata de ser muy incisivo tomando en consideración los puntos que ya abordamos en esta Guía de Compra de Propiedades.

Algo que debes saber, es que, al tener trato directo con el dueño, ustedes (él/ella y tú) serán responsables de todo el proceso, nadie prestará servicios adicionales para visitar al notario o realizar los trámites correspondientes.

Trato con un intermediario/agente inmobiliario.

Este tipo de trato separa el protagonismo del dueño, quien cede la responsabilidad de la venta de propiedad a un agente inmobiliario, corredor o intermediario, quien a su vez gana una comisión tras cerrar el trato con el comprador.

Este suele tener preparación en el negocio de los bienes raíces y te llevará de la mano durante todo el proceso para ser tu guía, ya sea que trabaje de manera independiente (tenga su propia marca de agencia inmobiliaria) o bien, forma parte de alguna agencia inmobiliaria ya reconocida en México. Dentro de las que destacan por su profesionalismo, nivel de seguimiento y atención están: Century 21, Keller Williams, Coldwell Banker, Realty World, Remax, Grupo Vía Bienes Raíces, Alfa Inmobiliaria, Quality, Cataño Bienes Raíces, Bandin, entre otras.

Trato con el equipo de ventas del desarrollo inmobiliario.

Cuando se trata de una propiedad nueva, es posible que el proyecto inmobiliario de tu interés tenga un “showroom” o caseta de ventas con una persona que te atiende. Dicha persona, a quien llamaremos asesor de ventas, al igual que el agente inmobiliario es quien dará continuidad durante todo el proceso, desde la primera visita, enseñar la documentación, hasta en muchos casos, dar seguimiento al tema crediticio.

b. Revisión de documentación al día y sin adeudo

I. Predial y servicios: Pide al dueño, agente o asesor inmobiliario que te muestre el pago al corriente del impuesto predial y de todos los servicios como luz, agua, mantenimiento (en caso de vivir en un conjunto o condominio).

II. Solicita el Dictamen de Seguridad Estructural: éste avala que la propiedad está en condiciones óptimas para ser habitada. En caso de no contar con éste, puedes solicitar a un Director Responsable de Obra (DRO) o Corresponsable de Seguridad Estructural (CSE) que haga un estudio. También solicita los planos y la escritura para corroborar que la propiedad está al nombre del propietario y no hay ningún impedimento para la operación.Muchos de los desarrollos actuales cuentan con certificados de sustentabilidad, para demostrar que son amigables con el medio ambiente; sería pertinente que preguntaras por ellos.

III. ¿Cómo evitar un fraude inmobiliario?

• Nunca te comprometas a depositar o transferir dinero a alguien que no hayas conocido en persona.
• Siempre intenta verificar la identidad de la persona con la que estás tratando y confirma que se trate realmente de un agente inmobiliario o el dueño.
• Busca propiedades en agencias inmobiliarias confiables o páginas web de confianza, como Lamudi México.
• Insiste siempre en inspeccionar la propiedad por ti mismo.Si el propietario o agente dice que no es posible hacerlo por alguna u otra razón, o no se encuentra disponible, descarta el acuerdo.

a. Comparativo de precios de la colonia seleccionada

Una de las formas más fáciles para comparar precios de la colonia seleccionada, es recurrir a portales inmobiliarios, en donde puedas examinar más de 10 propiedades con características similares y con ello, tomar la decisión final. Hacer esto te ahorrará mucho tiempo y te proporcionará una visibilidad más amplia del comportamiento de los precios del mercado.

También puedes tomar el teléfono y llamar a números de otras propiedades, aunque no sean de tu interés para saber de viva voz los precios que se están ofreciendo en la zona de interés.

Es importante también, hacer un análisis de las fortalezas y debilidades de todas las propiedades visitadas anteriormente; aquí estás a menos pasos de hacer tu sueño realidad.

b. Fortalezas y debilidades de cada propiedad.

Fortalezas:

Las cosas que hacen más coherencia en tu búsqueda son las que se convierten en tus fortalezas; todo aquello que te gustó, desde la propiedad hasta el trato del vendedor.

Debilidades:

Todo aquello que te hace ruido, que no concuerda con tus parámetros de búsqueda, que resta valor a tu evaluación. Considera elegir la que tenga mayor cantidad de fortalezas sobre debilidades; si llegas a un empate, vuelve hacer el análisis tomando en cuenta aspectos que no habías abordado anteriormente.

a. Crédito Hipotecario

Existen diferentes modelos de crédito en el mercado; los describimos a continuación:

I. Tradicional

Este tipo de créditos trabajan bajo el esquema del préstamo de una institución financiera, asignando al acreditado un monto determinado que debe de pagar a plazos durante cierto periodo de tiempo (10, 15, 20 años).

Su particularidad es que solo se otorga por una institución y no en conjunto con otras.

Véase: CRÉDITO HIPOTECARIO: UNA SOLUCIÓN A TU MEDIDA

II. Cofinanciamiento

A diferencia del crédito tradicional, el esquema de cofinanciamiento funciona cuando una institución financiera, llámese banca privada o instancias públicas (Infonavit o Fovissste) aprueba un crédito, permitiendo al acreditado apalancarse de otro recurso financiero (crédito de otra organización). Tiene la peculiaridad que puede aumentar el monto del préstamo.

Véase: ¿QUÉ ES EL COFINANCIAMIENTO Y CÓMO FUNCIONA?

III. Conyugal

A diferencia de los antes mencionados, el crédito conyugal, como su nombre lo indica, se trata de juntar el monto que cada uno de los individuos que conforman una sociedad conyugal recaudó en su historial del Infonavit o Fovissste.La ventaja es que se pueden juntar tanto la puntuación como el solicitar un crédito en banca privada para aumentar su capacidad crediticia.

Véase: CRÉDITO CONYUGAL ¿CÓMO SOLICITARLO?

b. Instituciones

Existen instituciones que tienen soluciones interesantes para que puedas comprar una vivienda:

I. Criterios del contrato de compraventa

Dentro del contrato se deben de desarrollar puntualmente los siguientes puntos:

1. Obligaciones del vendedor como atenerse al precio negociado, entregar la propiedad en tiempo y forma tal como se estipuló en el documento, y que la propiedad esté libre de adeudos o gravamen, además de que esté involucrada en un proceso legal.
   
2. Obligaciones del comprador donde constate que tiene la capacidad financiera para liquidar el monto total de la propiedad y donde se asegure que será el siguiente dueño del predio en cuestión.
   
3. Monto final tras negociación, que muestre la conformidad de ambas partes.
   
4. Fechas de entrega bien estipuladas para que no surja el inconveniente entre vendedor y comprador.
   
5. Entrega de documentos de ambas partes al notario para realizar los trámites correspondientes tras concluir el pago de la hipoteca.
   

Te recordamos revisarlo detenidamente para que no se te escape ningún detalle: los nombres de ambas partes estén correctos, así como el domicilio y el precio del inmueble.

Realiza el depósito inicial de acuerdo con lo negociado y lo que marca la institución financiera con la que se solicitó el crédito hipotecario.

b. Trámites notariales

I. Documentación requerida para la escrituración de una propiedad

• Identificación oficial del vendedor y acta de matrimonio en caso de que el propietario esté casado y tenga una copropiedad con su pareja o alguien más.
  
• En caso de que el vendedor sea una sociedad mercantil, solicitar la identificación del representante legal suscrito en la escritura anterior.
  
• Contar con el Título de Propiedad o escritura notarial inscrita en el Registro Público de la Propiedad con la información de la ubicación y dimensiones del inmueble, el nombre del propietario y el régimen bajo el cual adquirió la propiedad.
  
• Tener disponible la documentación que compruebe que está libre de adeudo de servicios, del impuesto predial de los últimos cinco años y de gravamen. Este último se refiere a los deudos de créditos hipotecarios o problemas de embargo del inmueble.
  
• Identificación oficial/acta de nacimiento del comprador y de su cónyuge, en caso de firmar de forma mancomunada, así como el acta de matrimonio de los compradores en cuestión.
  
• Si se pagó una hipoteca, solicitar a la institución emisora del crédito que entregue una carta de liberación de crédito.
  
• Avalúo vigente.
  

II. Pago al notario

El trabajo del notario público es dar fe de los actos jurídicos celebrados, resultando una figura de autoridad importante pues autentica y verifica que los actos y los hechos cumplan con lo establecido por la ley. Si no te han recomendado algún notario, puedes acudir a la Lista de los Notarios de Consejo, Colegios y Asociaciones de Notarios en las 32 Entidades Federativas.

Considera que los gastos de los honorarios del notario son pagados por quien compra, pero recuerda que el resolver dudas no genera ningún costo, pues la asesoría y consultoría se ofrece de forma gratuita en todo el país.

Los tabuladores de gastos dependen de la localidad, pero sólo una sexta parte del total de los gastos corresponde a los honorarios, el resto es aplicado por motivos diferentes: trámites de certificado de libertad de gravamen de no adeudos, impuestos por Adquisición y gastos generados por el avalúo y las nuevas escrituras.

Para saber más al respecto: ¿POR QUÉ ES NECESARIO IR ANTE UN NOTARIO PÚBLICO AL COMPRAR UNA PROPIEDAD?

III. Transmisión de propiedad

“La transmisión de la propiedad es un acto de carácter formal en donde una persona con derechos de propiedad sobre un determinado bien o activo transfiere estos derechos a otra persona (ambas personas pueden ser naturales o jurídicas).

En otras palabras, como resultado de la transmisión de propiedad el anterior dueño del bien deja de serlo y ahora existe otra persona que tiene derechos sobre el bien”. Economipedia

Cuando concluyas este proceso, estás listo para la mudanza.

OJO: si estás pagando una hipoteca, es posible habitar la vivienda en cuanto se realice el enganche y según esté estipulado en el contrato de compraventa.

Etiquetar y categorizar: Estudia todas y cada una de las habitaciones de tu actual vivienda y decide qué es lo que necesitas mantener y de lo que prefieres deshacerte. Además, identifica aquellas pertenencias que requieren especial cuidado o que necesiten estar aseguradas a la hora de ser transportadas

Informa al propietario: El dueño de tu propiedad actual vivienda debe saber la fecha en la que dejarás la propiedad.

Archivo de mudanza: Es recomendable anotar los avances del proceso para asegurarse de que nada  se pierde o se daña en la mudanza.

Investiga las distintas alternativas: Busca los precios de agencias de transporte y mudanzas, y compara cuál es la que puede ofrecerte la mejor opción.

6 SEMANAS ANTES

Organiza los materiales necesarios para empaquetar: Artículos como cajas de cartón, bolsas de embalaje, etc. te ayudarán en el proceso de la mudanza.

Empaqueta los artículos innecesarios: Guarda todo aquello que no vayas a necesitar para dejar espacio en la mudanza.

Medidas: Imprime el plano de tu nueva vivienda para estructurar el espacio y estudiar cómo organizarás tus pertenencias.

2 SEMANAS ANTES

Organiza todo aquello que no es importante: Etiqueta tus pertenencias para poder dividir lo que es importante de lo que no lo es.

Mudanza con mascotas: En caso de que tengas perros, gatos u otro tipo de mascota, asegúrate de que puedan viajar de manera segura a tu nuevo hogar.

1 SEMANA ANTES

Aviso de mudanza: Todos aquellos organismos que tengan guardada tu dirección (bancos, lugar de trabajo, ayuntamiento) deberían ser notificados de tu traslado para evitar de que se envíen cartas a tu antigua dirección y recibir todo el correo esencial.

Electrodomésticos: Descongela tu actual congelador y asegúrate de que los electrodomésticos de tu actual vivienda quedan en perfecto estado.

Últimos detalles: Asegúrate de ultimar los detalles la semana anterior a la mudanza para tener suficiente tiempo.

DÍA DE LA MUDANZA

Monitoriza la ayuda: En caso de que decidas contratar profesionales a la hora de hacer la mudanza, asegúrate de que ningún elemento queda dañado.

Último análisis de la casa: Es recomendable dar una última vuelta por la casa para confirmar que todo está en orden y de que no se queda ningún electrodoméstico encendido.

b. ¿Qué hacer la primera noche?

Es importante desempacar de a poco, no lo hagas todo en un mismo día, tómate tu tiempo. Lleva un cambio de ropa y un neceser para la primera noche, por evitar sacar todo de las maletas. Suma a esto llenar la alacena con lo básico, leche, huevos, frijoles, arroz, queso y jamón para desayunar y comer al otro día.

Así que no esperes más y sigue estos importantes pasos para mudarte a tu primer hogar.