FASE 2
TRÁMITES PARA COMPRAR
Lo sabemos, los trámites son una eterna pesadilla de la vida moderna: nos abruman con la cantidad de papeles, tiempo y dinero que implican, sin embargo, son un mal necesario y en este caso te recomendamos que durante todos y cada uno de los trámites que tengas que realizar no dejes de pensar en la casa que te espera al final de este camino y sonrías.
En Lamudi queremos facilitarte y acompañarte en este viaje que es tramitar todo lo necesario para comprar una casa.
Empecemos…
La Hipoteca
Comprar una casa o departamento requiere una inversión de capital considerable y muy pocas son las personas que pueden pagar de manera inmediata el precio total de la propiedad por lo que la mayoría solicita un crédito hipotecario.
Si perteneces a este segundo grupo y ya estás pensando en tu hipoteca, tienes que tener siempre en mente que:
- NO PODRÁS VENDER LA PROPIEDAD SIN PAGAR LA HIPOTECA PRIMERO.
- SI TE ATRASAS CON TUS PAGOS PUEDES PERDER TU PROPIEDAD.
HECHO
Las mejores hipotecas están disponibles para personas que cuentan con, al menos, el 20 o 30% del valor de la propiedad, de tal manera que el banco o compañía crediticia suele poner entre el 70 y 80%.
En nuestro país existen diferentes tipos de hipotecas en el mercado y es vital que busques aquella que se acomode mejor a tus necesidades, actuales y futuras.
Compara y estudia con detenimiento varias ofertas, no olvides que tu agente inmobiliario puede ser de gran ayuda en este momento pues ellos están más que empapados sobre el tema.
- Amortización hipotecaria
Se refiere al pago mensual que harás de una porción del préstamo y los intereses correspondientes, esto hasta el día que termines de pagar tu hipoteca.
LAMUDI TE ACONSEJA
- Usar nuestra Calculadora de Presupuesto para calcular tus gastos diarios, semanales y anuales.
En México la mayoría de los bancos y las asociaciones hipotecarias cuentan con los siguientes modelos de crédito:
- Adquisición: Crédito más común, otorgado para la compra de un bien inmueble nuevo o usado.
- Mejora de condiciones: Ocurre cuando decides traspasar tu crédito a otra institución que te ofrece condiciones más favorables.
- Preventa: Otorgada cuando vas a comprar un bien inmueble que aún se encuentra en proceso de construcción.
- Adquisición de terreno: Crédito para comprar un terreno en el que planeas construir.
- No residentes: Pensados para los mexicanos que no residen dentro del territorio nacional, permite los pagos a través de envíos de remesas.
LAMUDI TE ACONSEJA
- Leer nuestros artículos ¿Qué es un crédito FOVISSSTE? y ¿Qué es el crédito FONACOT? También puedes consultar este sobre Créditos Hipotecarios en México.
Es muy importante que al momento de revisar la oferta hipotecaria consideres:
- Si se te permite realizar más pagos que los establecidos mensualmente y si existen penalizaciones al respecto.
- Las posibles sanciones por no realizar pagos o realizar pagos menores a los establecidos en períodos limitados de tiempo.
- El llamado Costo Anual Total (CAT) que incluye la tasa de interés promedio, las primas de seguro y las comisiones.
Un poco sobre las Tasas de Interés
Con el mismo cuidado con el que debes escoger tu hipoteca, debes escoger las tasas de interés que la acompañen. Los tipos de tasas de interés varían de institución a institución, pero casi todas ofrecen:
- Tasa de interés variable: El comportamiento del mercado será el que determine esta tasa de tal manera que, si la tasa baja, tus pagos también, pero, si aumenta, lo mismo sucederá con tu pago.
- Tasa de interés fija: Porcentaje que se negocia y que permanecerá igual en el tiempo que dure tu hipoteca. Esta opción proporciona menor riesgo.
- Tasa de interés mixta: Mezcla las dos previas opciones durante el tiempo que solicites tu hipoteca. Es así como durante un periodo de tiempo tendrás tasa fija y otro, tasa variable.
Cómo te va a evaluar tu banco
Una vez que elegiste una institución para solicitar una hipoteca, serás estudiado y calificado. Tu historial crediticio e ingresos serán revisados a fondo: una, dos, tres… las veces que el banco considere necesarias.
Al momento de evaluarte, los bancos suelen estar interesados en tus deudas, pagos incumplidos de otros créditos o si alguna vez te has declarado en quiebra o evadido responsabilidades financieras de cualquier tipo.
Ten presente que, durante el proceso de evaluación, los bancos calificarán las siguientes características: carácter, capacidad y colateral (garantía de pago).
Conocidas como Las Tres C´s del Crédito, carácter se refiere al estudio de tu historial crediticio y tu comportamiento respecto a él, es decir, si sueles pagar de manera puntual o no; tu capacidad es juzgada en términos de si puedes cumplir con el préstamo con los ingresos que percibes y percibirás en el futuro y, finalmente, la garantía de pago o colateral es una investigación de los bienes que podrías vender en caso de necesitarlo.
LAMUDI TE ACONSEJA
- Que revises tu historial crediticio en el Buró de Crédito y en caso de necesitarlo, trabajes en limpiarlo y volverlo más atractivo.
- Puedes leer Preguntas y respuestas acerca del Buró de Crédito, así conocerás un poco más sobre la institución que podría interponerse entre la casa de tus sueños y tú.
Los bancos revisarán a fondo tus ingresos. Tanto si trabajas de manera independiente como si eres empleado, tendrás que demostrar ingresos estables, al menos, por los dos años anteriores a la fecha en que solicitas tu hipoteca y algún tipo de documento que asegure mantendrás el flujo de dinero en el futuro. También estudiarán tu historial con Hacienda, sobre todo si eres un profesionista independiente.
En caso de que tú y tu pareja estén solicitando un crédito conjunto revisarán los ingresos de ambos.
LAMUDI TE ACONSEJA
- Leer Cómo conseguir una hipoteca siendo autoempleado, guía que te permitirá conocer las instituciones donde podrías tramitar un crédito, los requisitos y mucho más acerca del camino que tienen que recorrer los trabajadores independientes al momento de tramitar su hipoteca.
Tramitar una hipoteca conlleva los siguientes pagos:
- Avalúo: Antes de hacer una oferta de hipoteca, el banco requiere una valoración de la propiedad; como herramienta para protegerse a él asegurándose de que la propiedad en cuestión es lo suficientemente segura como para otorgar una hipoteca. Este avalúo, normalmente, es pagado por el comprador en un pago adelantado al servicio y las tarifas varían considerablemente, dependiendo del tamaño de la propiedad.
- Apertura de Hipoteca: Las compañías hipotecarias suelen cobrar una comisión de apertura al momento de comenzar el proceso de solicitud de hipoteca, los precios son muy variables, pero, normalmente, entre más bajo el interés más alta la tarifa.
OJO – En el caso de que solicites tu hipoteca a través de un intermediario, también tienes que considerar el pago que tendrás que hacerle a este agente, estos honorarios suelen cotizarse en el 1% del total de la hipoteca y dependen, también, de si ellos consiguen algún pago del prestamista y del nivel de complejidad que significó arreglar el préstamo.
Una vez que realices una buena investigación de las ofertas del mercado hipotecario, compara aquellas que más se ajustan a tus necesidades y firma un acuerdo con la institución que has elegido. No te apures por su elaboración, solicítalo a tu banco. Se te proporcionará un resumen del acuerdo hipotecario que muestra el costo total de tu hipoteca, la tasa de interés, las penalizaciones y cualquier otra condición particular.
A partir de ahora ya cuentas con liquidez para comprar la propiedad que elijas.
LAMUDI TE ACONSEJA
- Durante los primeros años y, en la medida de lo posible, busca adelantar pagos para que la duración de tu hipoteca vaya disminuyendo. Esto te dará un alivio a largo plazo.
Cuestiones de abogados
Ya cuentas con tu crédito hipotecario y ahora, ¿qué más necesitas?
Ha llegado el momento de pensar en el abogado que necesitarás una vez que ya hayas elegido una propiedad. Él te ayudará a obtener toda la información sobre la propiedad que decidas comprar, también comprobará que todo esté en regla, que el vendedor sea realmente el dueño y, una vez que la transacción esté terminada, organizará el registro del título de propiedad a tu nombre.
Te recomendamos que, antes de elegir a un abogado, consultes a varios,ya que, como todo en la vida, siempre es bueno comparar y conocer varias opciones antes de tomar una decisión final.
Cuando ya lo hayas elegido asegúrate de poner bien en claro la forma en la que quieres trabajar para evitar problemas que se traduzcan en retrasos para ti y a fin de que lo ayudes, proporciónale la información y documentos básicos de inmediato, incluyendo, por supuesto, todo lo referente a tu crédito hipotecario.
Por cierto, tal vez te interese utilizar nuestro Formato de Contrato Compra-Venta, es sencillo de descargar y puede evitarte molestias innecesarias.
Cuando estas cuestiones estén listas podrás leer la FASE 3: el arte de conocer propiedades y negociar su compra.
